尊轩180闸北华龙大厦营销策划执行报告.pdf

尊轩 180 LIVING HOTEL 闸北华龙大厦营销策划执行报告 2004 年 9 月 实 用 文 档 １ 第一部分 产品概述 一、本案项目名称 华龙大厦 二、本案地理位置 位于江场西路 ，东面紧邻共和新路 ，北临彭浦公园和改造中的 场中路 ，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁 1 号线的延伸段位 于地块东侧。 三、本案基本数据 总占地面积：2570 平方米 总建筑面积：12820 平方米+地下室 1028 平方米 容积率：4.99 建筑高度：56.4 米 停车位数：地上 8 辆，地下 50 辆 总层数 15 层，商业用房三层，4-15 层为酒店单元间； 其中：三层商业用房共计 3084 平方米 ，可售面积 2299 平方米； 酒店单元间25.94 平方米单元 45.4 平方米单元 商业地产 50 年用地性质。 实 用 文 档 ２ 第二部分 市场分析 早期小户型公寓产品 户型单一，产品力不强 商 交 市 景 圈 通 政 观 发 拓 建 改 展 建 设 造 产品演变 多元化产品形态 功能完善，附加值提高。 酒店式公寓 产权式酒店 各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓） ( 租金投资回报率 加权平均值数） 8.00% 7.00% 7.20% 6.70% 7.01% 6.69% 6.52% 6.90% 6.10% 6.00% 5.55% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 普陀 静安 闵行 闸北 长宁 徐汇 浦东 黄浦 实 用 文 档 ３ 市场供需方面 2003 年，全市此类产品交房的楼盘达 15 个，2004 年交房的楼盘总量将 达到 28 个 ，两年的总体上市量将超过 140 万平方米。在供给量迅猛增加的背景 下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。取而代之的是 ，客源进行 理性、谨慎、有选择地投资。市场趋于供需平衡。 产品方面看 产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公 寓、产权式酒店市场接受度高。 部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。