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漯河房地产市场分析2012年2月目录宏观经济概况房地产市场整体发展分析区域板块分析项目地块分析客户群体分析宏观经济概况漯河整体经济单位：亿单位：亿单位：亿漯河整体经济发展：1、与周边地市存在很大的差距2、经济稳步发展，投资不断增强单位：元单位：万1、2010年由于物价上涨等因素，恩格尔系数比重加大，生活必需品支出增加2、人口稳定，人均收入稳步提升结论： 1、漯河整体经济在周边地市中，还处在低位，经济发展后劲强劲； 2、经济发展稳步增长，投资不断增强，为房地产发展提供了有力的经济保障； 3、人口基数稳定，且生活水平由于受到物价上涨等因素，对需求和购买力有一定的影响。房地产市场整体发展分析房地产投资持续增长2011年全年累计完成投资39.7亿元，同比增长36％；其中住宅完成投资26.2亿元，同比增长12.5％，占全市房地产开发总投资的66％；非住宅完成投资13.5亿元，同比增长129％，占全市房地产开发总投资的34％。漯河作为三线城市，其房地产行业正处在一个欣欣向荣的发展时期房地产开发项目呈递增发展各区域开发不均衡各区项目开发比例漯河市各区域开发不均衡郾城区和源汇区是整个漯河开发的重点地区，两个区域的竞争性也较强周边区域房价对比单位：元单位：元1、与周边区域地市相比，经济发展实力与其房价是不匹配的，2、相对于周边区域的房价，漯河的房价有些虚高，与其人民的收入水平不相匹配高层、小高层拉动房价上涨由于多层住宅用地减少，属于稀缺物业，价格上涨幅度较大源汇区和郾城区价格涨幅在各区中幅度较大1、整体房价缓慢上涨，新建商品房波动较小，存量房在11年7月份后起伏波动较大2、新建商品房在经过几个月的上涨，12月达到最高值2160漯河市场供求关系变化1、受到宏观调控政策的影响，2011年销售量进一步下滑，整体市场量跌价涨2、2010年供求比为1.6:1,2011年供求比为1.9:1，略微供过于求3、整体市场开发体量较大，房地产发展迅猛漯河市场成交面积变化结论： 1、2010年-2011年，新建房销售的单套面积基本在90-120平米之间，存量房销售的单套面积在120-160平米之间； 2、市场对户型面积的要求，有从以往的大户型面积向中小户型面积发展的趋势； 3、存量房的交易面积波动较大，而新建商品房的交易面积较为平稳，说明目前在建的户型面积更加的合理化漯河整体市场总结1、住宅需求稳定，开发总量较大 随着新区的开发和城市发展，城市框架不断拉大，房地产投资不断增大，住宅项目大量上市，竞争加剧；而由于受到本市人口的限制，市场需求爆发力不强，市场总体略微的供过于求2、中高端楼盘中，位置较好，品质较高的项目销售旺盛，如建业，吕建等项目；而一下地理位置不好，品质较低的楼盘销售就比较困难。总体呈现冷热不均的销售形态3、受宏观政策影响，购房者得观望态度加剧4、未来整体价格涨幅不大，缓慢的稳中小幅上升区域板块分析漯河房地产市场板块主要分为四大板块：房地产区域市场划分郾城沙北淞江新区板块召陵行政新区板块源汇中心城区/107板块开发区板块房地产区域市场对比分析郾城沙北淞江新区板块源汇中心板块/107板块产品类型：中低档商业、小高层和多层为主；主力户型：95㎡两房、120㎡三房、140㎡四房；楼盘特点：中、高档楼盘居多；客户类型：教师、医生、企业高管、私营业主；住宅价格：3400-5700元/㎡；板块特点：处于商业中心，地段优越，配套齐全，生活成本低；土地供应：未来供应的土地很少，以旧城改造为主产品类型：高层与小高层为主；主力户型：120-=130㎡三房；楼盘特点：价格较高，高档楼盘居多；客户类型：公务员、企业高管、私营业主；住宅价格：3000-3700元/㎡；板块特点：完善郾城老城区，建设新城区，区域竞争激烈土地供应：土地上市较少，以工业用地为主，以上两个板块，是目前漯河市的优势板块房地产区域市场分析召陵行政新区板块开发区板块产品类型：多层为主；主力户型：90㎡两房，110-120㎡三房；楼盘特点：中档楼盘为主；客户类型：周边企业高管和职工；住宅价格：2200-2700元/㎡；板块特点：工业为主，紧邻老城区，可享受老城区配套设施，节省生活成本；土地供应：土地上市少，产品类型：多层与小高层为主；主力户型：80-95㎡两房，120-130㎡三房；楼盘特点：中高档楼盘；客户类型：周边乡镇居民和本区域工作群体；住宅价格：1800-3500元/㎡；板块特点：各楼盘品质参差不齐，有大量的经适房，缺乏配套，空置率较高，新区开发为主土地供应：未来有大量的土地供应，新区板块是未来漯河的发展重点，大量的土地供应，将会成为将来的热点板块源汇区域市场分析 1、源汇区地理位置优越，交通便捷，火车站和107国道穿过该区； 2、商业发达，形成有独立的商业中心； 3、该区域内存以中高档楼盘为主，且楼盘