房地产市场调研报告.docxVIP

、项目介绍 长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处，西侧紧邻城市 主干道生态大街（原彩宇大街） 。整体总占地面积 30 万㎡，绿化率 35%。 项目分两期开发，首期推出产品为一期产品，分为 1.2.3. 三个地块开发， 现推出的是 2 号地块产品， 容积率仅为 1.39 ，整体以多层为主小高层为辅， 小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格， 建筑体简洁流畅， 主题色调柔和， 有着鲜明的社区形象和可识别性。 小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向 四周延伸。并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质 的醇熟生态社区。 该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住 人口近 40万人。净月得天独厚的地理环境您一定有所了解， 三面临水、 四 面环林，区域内林水总面积可达 243 平方公里。是以发展生态环保型经济 为中心，着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部 生态新城。 教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、 税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地，一站式 教育体系已经形成。 生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投 入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中；卓展奥特莱斯也将完善居 住者对高端购物场所的需求。 医疗配套：净月管委会附近的月潭医院，净月大街的吉林省心脏病 医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业 二、项目宏观环境因素分析： 1、宏观环境：经济形势好于 2012年，政策调控坚持从紧取向。 “稳增长”政策效果已显， “十二五规划”、 “十八大”报告均提出 明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调 2013年“稳中求 进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会 议”定调， 2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地 产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅 扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策 大方向不变。 2、市场趋势：整体市场好于 2012年，去年增速前高后低。 从经济环境基本向好的背景下，预计 2013年整体市场好于 2012 年，成 交方面，全国商品房销售面积同比增长 5.6%，增幅略高于 2012年，基数效 应和市场惯性决定 2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约 15%， 下半年增幅缩小至 0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但 受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计 2013年全国新 开工面积增速止跌反弹，同比增长 9.6%房地产开发投资额同比增长 17.1%， 增速与 2012年基本持平。重点城市 2013年下半年新增供应仍高于上半年， 但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价 向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房 销售均价同比上涨 7.8%，涨幅略有扩大。 3、不同城市、不同房企分化进一步加剧 不同城市和不同房企分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需 求热烈但供应不足，成交量在 2012 年高基数上难以大幅增长，价格上涨压 力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩 大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价 格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企 继续跑赢大市， 小企业被收购， 兼并可能性加大， 行业集中度进一步提高， 在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度 更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格 提供适销产品。 但是房价过快上涨、 社会资源过度向房地产行业集中的背景下， 为了 保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业 的调控政策。 2011 年 1 月 26 日出台的新国八条为全年的市场调控确定了 基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格 信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资 投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。 但是， 万变不离其宗， 任何行业都要遵循市场经济规律， 包括房地产市场。 知名房地产企业 2013 年半年报均显示： 中国房地产行业依然保持平稳发展 的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发 展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 4、国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发 展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入