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房地产公司税收筹划报告 作者: 日期: 鹏程房地产开发有限公司税收筹划报告 一、企业性质及业务范围 鹏程房地产开发有限公司,成立于2 0 IX年X月，注册资本为人民币两千万 元，是一家专业从事房地产开发的企业,具有房地产开发三级资质。公司现有工程 师、专业技术人员和管理人员等员工5 0余名。公司主要经营房地产开发、建造、 销售、出租和管理自建商品房等业务。 二涉及的税种 (-)前期准备阶段的税种 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在收到 土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按 3%~5%的税率缴纳契税。 (-)房地产开发阶段涉及的税种 在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税签订建设施工合同时, 对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土 地使用税。 (三)房地产销售阶段涉及的税种 L营业税。对房地产出售方适用销售不动产税目的规定，以房屋售价的 5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中服务业 税目，统一执行5%的比例税率。 2.土地増值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征，增值少的少征, 无增值的不征，最低税率为3 0%,最高税率为60%。 3 .印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中,针对房地产交易 金额，适用产权转移书据税目，按照0.0 5%税率征收。 4 .企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益, 就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例 税率。 5?房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售 前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用 比例税率,依据房产计税余值计征的，税率为1.2% ;依据房产租金收入计征的, 税率为12%。 三、具体税收筹划策略 ㈠营业税筹划 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,房地产企业所涉及的应纳营业税的 税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。房地产 开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额。营业税本身纳税筹划空 间I：出交小，但是可以根据业务特点进行税收筹划。 减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定，房地产等不动产的 转让属于营业税的纳税范畴,而营业税是按次重复征收的。 选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资 金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定,甲企业以土地使用权，乙企业 以货币资金成立合营企业，合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享 的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2 ） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无 形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避 免缴纳营业税。 3 .在房地产企业中,如果企业在开发之初便能确定最终的用户,那么采用代 建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式,这种筹划方式可按建筑行业 适用的3%彳氐税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。 （二）土地増值税筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附看物并取得收入的 单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。这也是房地产公司 税负最重的一个税种。根据土地增值税的相关计税规定以及鹏程公司目前的项目 开发情况，公司现阶段对于此税种可运用的筹划方法主要有以下两种： :L临界点筹划法 公司现有一普通标准住宅开发项目，按土地增值税规定可扣除的相关开发成 本费用合计40 0 0万元（包括取得土地使用权价款、开发成本、开发费用、2 0% 加计扣除,但不包括与转让有关的税金），该项目计划售价总额5 4 00万元。 方条一 ：R二5400万兀 营业税金及附加 R5%(l+7%+3% )二 29 7 万兀 增值率 (R-》C)/》C二25.67% 应纳土地增值税 (R-IC)30%= 3 30 . 9万兀 应纳企业所得税 (R - 2C*- 3 30.9 ) 25%=19 3.03 万兀 税后利润 R-IC**- 3 30.9-1 93.0 3=57 9 .07 方兀 （注:为简化计算令》C二IC*=IC * * ,下表同理） 根据《土地增值税暂行条例》第8条的规定:对于纳税人建造的普通标准住 宅，如果增值率未超过2 0 %,免征土地增值税。在方案一情况下，土地增值税增值 率为2 5.67%,接近税收优惠政策中的2 0 % ,因此公司可以通过降低售价、降低 增值率的方法（方案二）进行纳税筹划。 方卒一 :R二5100万兀 营业税金及附加 R5%(l+7%+3%)二 2 8 0.5 75