第4章前期物业管理服务.pptxVIP

《物业管理实务 》第四章 前期物业管理服务本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责学习目的与要求1．了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2．掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3．重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定第一节 前期物业管理前期物业管理的含义前期物业管理的内容一、前期物业管理的含义 《物业管理条例》第二十四条： 时段确定业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系权责关系前期物业管理的含义﹁理解﹂二、前期物业管理的内容 前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面第二节 前期物业管理的委托委托的含义委托－代理理论前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题一、委托的含义 首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为委托存在三个基本问题交易必须有费用必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以追求共同利益最大化为目标委托(Principal)的含义﹁续﹂二、委托-代理理论 运用委托－代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义 在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向三、前期物业管理的委托 前期物业管理的委托是指既是一种法律行为也是一种经济行为物业管理市场委托者需求者业主或早期的开发建设单位代理者供给者物业管理企业契约形式物业管理服务合同或前期物业管理服务协议（一）物业管理的委托关系（二）前期物业管理的委托代理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议（三）前期物业管理委托方式 委托方式顾问管理合作管理全权委托管理四、前期物业管理的委托的几个基本问题 前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式第三节 前期物业管理与物业管理的前期介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事项一、前期介入的概念二、前期介入的作用积极作用 ：积极参与物业的规划设计早期介入严格监理施工的每一环节中期介入开始前期管理晚期介入三、前期介入的方式及主要工作前期介入三种情况四、注意事项前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定前期介入前期管理与建设单位签订管理合同始（收楼前3-6个月）项目前期与业委会签订第一份合同（一）前期介入与前期管理的时间划分（二）前期介入与前期管理的主要区别 前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确立了物业管理的委托合同关系两点标志：第四节 竣工验收与接管验收一、竣工验收竣工（一）竣工验收及其种类 工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收验收在建工程验收隐蔽工程验收单项工程验收分期验收全部工程验收竣工竣工验收及其种类﹁续﹂ （二）竣工验收的依据、标准及主要工作竣工验收依据：1.竣工验收的法规依据 所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》2.竣工验收的标准竣工验收标准：3.竣工验收的主要工作做好以下竣工验收工作：竣工验收的主要工作﹁续一﹂建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录永久性的水准点坐标记录建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录竣工验收的主要工作﹁续二﹂土建施工记录设备安装施工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等二、物业的接管验收定义：地位：这是物业历经的第二次验收过程（一）接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同验收条件不同交