第十一章房地产周期波动与宏观调控.pptxVIP

房地产周期波动与宏观调控第一节 经济周期的相关理论经济周期的定义经济周期的类型西方经济周期的理论流派经济周期的概念是指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，也称经济波动。经济周期的概念一般分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段 经济从一个顶峰到另一个顶峰，或者从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的经济周期。房地产经济周期类型按照一个经济周期时间的长短，经济周期可分为：3-4年（平均40个月）的短周期（基钦周期）9-10年的中周期（朱格拉周期）50一60年左右的长周期（康德拉季耶夫周期）经济周期的类型西方经济周期理论流派有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人） 消费倾向资本预期收益货币流动偏好不足经济周期波动有效需求国家干预经济平衡发展 有效需求不足论（凯恩斯） 经济周期波动货币数量的增减货币供应央行的货币政策 纯货币理论（英.霍特里）投资品过剩消费品减少投资品需求增加、投资品价格上升经济周期波动生产结构失衡国家不能干预利率政策有利于投资 投资过度论（哈耶克等人）经济周期波动消费不足居民过度储蓄国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致经济平稳发展 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）经济繁荣信用扩张和盈利减少经济衰退创新生产要素重新组合垄断利润 技术创新决定理论（熊彼特）经济扩张人们预期乐观经济繁荣经济衰退人们预期悲观经济萧条 心理预期论（庇古等人） 第二节 房地产周期波动房地产周期的定义、测度与分类房地产周期的划分与特征中国房地产周期波动分析房地产周期波动的影响因素房地产周期的概念、测度与分类房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiser et al.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。 房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。香港的房地产泡沫由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。 1997年以来香港房地产价格下跌超过60%20多万个家庭成为“负资产阶级”中央和香港特区政府陷入困境房地产波动的后果：对国民经济具有巨大危害香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100)房地产泡沫引发政治难题董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。香港经济问题成为中国政治问题 3 房地产周期特征中国经济增长率波动：1953-1994注：1953-1978为国民收入增长率，1978-1994为GDP增长率资料来源：中国统计年鉴，转引自刘树成（1996）。中国大陆房地产景气周期：1981-1994数据来源：何国钊，曹振良，李晟，1996 中国大陆房地产政策周期Ⅰ年份发展目标 指导方针 政策内容 经济影响 1979-1983发展房地产业 “调整、改