东莞高尔夫国际度假山庄项目核心主题策划.doc

东莞咼尔夫国际度假山庄 项目核心题 策戈U 主 东莞高尔夫国际度假山庄项目核心主题策划 目录 、 一 / 项 目 开 发 核 2 —7 建 议 我 卖 什 么 一 2 ?? 2 我 核 的 丿 竞 争 力 在 2 明 L ?? 二 、 营 销 核 丿 思 4 想 一 策 划 1 尔 高 夫 假 度 化 文 的 4 推 广 和 鲜 一明 求 诉 O 2 项 目 品 牌 形 象 定氐 位 1. 2. 3. 4. 5. 6. 四、 1. 2. 3. 4. 5. 6. TOC \o 1-5 \h \z 7. 项 目 推 广 方 案 \ / 7推广策略原 则 7传播 感念 \ 8 传 播 渠 道 9推广 目标（模拟时间） 9 项目个性形象的塑造一一概念传播 + 视觉形象 10各阶段工作1 东莞高尔夫国际度假山庄项目核心主题策划 一、项目开发核心建议 我们卖什么？ （1） 我们卖一种生活方式 ——5+2休闲度假生活，高尔夫运动生活； （2） 我们卖一种自然资源一一森林公园，山水情怀； （3） 我们卖产品的规划设计一一森林中度假山庄，超凡的森林建筑景致； （4） 我们卖一种文化一一高尔夫品位文化，青山碧水旁与自然对话； （5） 我们卖专业的服务 尊贵、舒适、体贴。 我们的核心竞争力在哪儿？ （1） 价格优势一一比赛维纳的价格更低（7000 vs 13000）； （2） 设计优势一一建筑群体高低错落，层叠有致，自然与建筑的美学结合； （3） 管理优势 ——引进星级酒店式物业管理模式，尽显业主尊贵； （4） 文化优势——具有森林公园旅游、度假与高尔夫品质的生活文化； （5） 环境优势——同赛维纳相比，更具自然特色，紧靠东莞观澜高尔夫球场， 尽享森林公园山水豪情，自然的登山旅游资源，青山绿水， 果岭飘香的超凡生活环境； （6） 综合优势一一比浪琴花园更具竞争力：环境上森林公园与高尔夫的有利结 合、自身主题山水环境的规划，设计上公寓、别墅部分以度 假模式设计，管理上酒店式物业管理更迎合业主的生活需求。 2 东莞高尔夫国际度假山庄项目核心主题策划 通过上述两个层面的分析挖掘，我们的产品需要更为鲜明，更具个性色彩，更具 文化穿透力，才能在市场竞争中凸显出来。 因此本项目核心建议如下： （1） 倡导度假文化，走差异化路线，在休闲度假形态上有所提升，在具备高尔 夫高尚生活品质的同时，明确提出纯自然生活的主题，以回避类似赛维纳的竞争； （2） 产品力要强，这主要体现在规划设计、景观气氛营造、户型设计等； （3） 销售力要强，营销要有针对性，有的放矢，不做无用功，这就要求销售执 行力要强，要善于造势，引导市场； （4） 经营力要强，这主要针对配套服务，形成良性互动，以良好服务促进形象 的传播，形成口碑效应。 3 东莞高尔夫国际度假山庄项目核心主题策划 营销核心思想策划 高尔夫度假文化的推广和鲜明诉求。 任何一个项目的运作，在实际操作过程中都存在不确定性，因此在前期的策划中 须留有可选择的余地，本项目即面临这种问题，结合前面的基本面分析，在此确 定以下营销核心思想： 将休闲度假升级为高尔夫概念度假休闲，在现有市场环境下，更具渗透力，也 更迎合珠三角及香港人的休闲度假的理想追求。 ” （1） 森林公园，自然生态的胜地。 森林公园本身是个大卖点，自然山水，生态园林，野趣天成。 近年来，地理学界大力倡导的一种新型生态概念，是指无污染，景观、环境保持 自然风貌的山水之地，是一种理想的度假之所。因此，这一概念一经提出，业界, 尤其在建筑界和房地产界，得到广泛响应。因此，本项目既然有得天独厚之珍贵 资源，就应放大利益点，利势加以引导宣传其独特的生态环境。 4 东莞高尔夫国际度假山庄项目核心主题策划 （2） 产品与自然 融合”，体现 森林生活”。 这里强调的是一种适宜性，在项目开发过程中，不宜过分渲染人工痕迹，应更强 调与自然相融合，无论是规划设计、建筑风格、园林布置都不要人为破坏地态地 貌，保持自然环境的和谐统一，尤其值得注意的是立面色调不宜过于鲜明， 而打 破视觉景观的平衡。规划布局也不宜过于呆板，从而造成堆砌。在设计中，要导 入森林生活”的理念，将自然与房屋，房屋与自然融为一体，彼此共生，这才是 现代意义上的流水别苑”。 （3） 目标营销，精确制导。 很显然，本项目并不是面向普通大众的产品， 而是相对富裕的社会阶层，相对于 本地经济发展水平，属于有钱有闲阶层，客户群体相对集中于香港、深圳、东莞 区域的有休闲度假需求，或有打高尔夫爱好的群体，从目前市场调查的情况来看， 香港人中退休公务员客户应成为最主要的目标客户群体， 因此有了明确的目标客 户，在营销推广方面就应该更具针对性，实效性，应采取精确制导、重点攻击的 营销策略。 （4） 戴帽”与嫁接”。 / 作为本项