营口鲅鱼圈可行性研究报告.pptxVIP

营口鲅鱼圈可行性研究报告;城市概况 经济发展 城市规划;城市工业大力发展，经济稳定提升;营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。市域南北最长处111.8公里，东西最宽处50.7公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%； 下辖“四区二市”：站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里： 长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。 ;城市定位;城市概况 经济发展 城市规划;;经济水平发展;营口市GDP发展较快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落 市区城镇居民人均可支配收入保持快速增长，到09年底人均可支配收入达到15940元。 随着营口市对沿海经济带的开发，营口市的人均可支配收入的在08年迅速增长，为09楼市发展提供了良好环境，支付能力进一步增强;发展期;05年;营口市人口保持低速增长，09年底总人口235.1万人，其中市区人口109.8万 市区城镇居民人均居住面积在08年以前稳步提升，增幅在2%左右， 09政府加大拆迁改造力度，使人均居住面积大幅提升，达7.3%，平均增长面积近2平米;不同收入国家人均住房建筑面积比较（平方米）;年份;城市概况 经济发展 城市规划;;辽宁省西南部地区港口城市;按城镇在区域中的地位和作用，规划把辽宁省域内城镇分为三级。 一级中心城市：沈阳中心城区，人口规模720万 二级中心城市：大连市区，人口规模610万 三级中心城市：营口市区，人口规模235万 辽阳市区，人口规模180万 ??? 本溪市区，人口规模160万 ??? 抚顺???区，人口规模250万 铁岭市区，人口规模305万 鞍山市区，人口规模350万 盘锦市区，人口规模130万 锦州市区，人口规模310万 葫芦岛市区，人口规模275万 丹东市区，人口规模243万 阜新市区，人口规模192万 朝阳市区，人口规模340万 ;“大三角” 　　老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。 “南进”、“东拓”、“一带五区”发展战略 南进：老城区的南进作为制造业新区；新城区的南进将作为能源化工区； 东拓：发展的横向经济带。 一带五区：发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。;老城区功能结构;城市发展结构; 营口市位于辽宁西南部地区，是东北距离东北最近的腹地港口，有着重要的交通枢纽地位。 市区人口约109万人，随着营口市城市规模的扩大，外来人口增长速度将会有所提升，住房的要求将集中在外来人口。 城市进入快速发展期，工业发达、第三产业高速发展。 房地产市场处于稳中有升的发展阶段，营口市近年的大力度拆迁，加速城市发展，也给房地产带来了商机。 “南进”、“东拓”、“一带五区”发展战略将使营口成为具有多核结够的组合型特大城市。 ;土地市场分析 房地产市场分析;营口市09年土地供应重点是鲅鱼圈区 地块达100余块，普遍容积率2.5;土地市场小结;营口市鲅鱼圈土地市场板块分布图;09年营口市土地成交价格;土地成交明细（营口市鲅鱼圈区）;序号;序号;序号;序号;;序号;土地成交明细（营口市本级）;地块编号;地块编号;地块编号;土地成交明细（营口市老边区）;土地市场分析 房地产市场分析 ;老城区内板块间价格差异不大 新区将迅速崛起;(单位：万㎡);2008年营口市各区商品房均价对比与同比;营口市房地产市场板块分布图;鲅鱼圈地产市场板块分布图;;;;;　板块;2008年营口各市、县区二手房均价对比与同比 ; 2004年营口市拆迁地块37块，拆迁居民4154户，其中企事业单位49个，商业网 点460个，拆迁房屋总面积为20.6万平。 2005年营口全年动迁29个片区，动迁居民17683户，拆迁面