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XX 房地产新政分析报告 新年伊始，房地产调控再度发力，1月26 日，国务院研究 出台了房地产市场调控八项措施（“国八条”）；27 日，国务院宣 布同意在部分都市进行个人住房征收房产税的改革试点。此次 “国八条”的出台和房产税的开征是2010年以来中央对房地产 行业进行的第四轮宏观调控，在今年开局之际明确了全年房地产 政策基调，即调控将连续沿着从严从紧的方向推进。现将有关情 形分析报告如下： 一、政策内容及特点 （一）出台的要紧政策 一是国务院研究出台房地产调控八项措施。国务院总理温家 宝26 日主持召开国务院常务会议，会议指出，为巩固和扩大调 控成果，逐步解决城镇居民住房问题，连续有效遏制投资投机性 购房，促进房地产市场平稳健康进展，必须进一步做好房地产市 场调控工作。会议确定了落实地点政府责任、加大保证性安居工 程建设力度、调整完善税收政策、强化差别化住房信贷政策、严 格住房用地供应治理、合理引导住房需求、落实住房保证和稳固 房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八项政策措 施。 二是部分都市正式开征房产税。最近召开的国务院常务会议 同意在部分都市进行个人住房征收房产税改革试点，具体征收方 法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际动身制定。27 日， 上海市和重庆市的试点方案同时公布，并于1月28 日开始正式 实行。 比较上海和重庆两地的房产税征收方案，从征税对象上来 看，差不多上针对新购住房，但上海限定于居民家庭第二套及以 上住房或非该本市居民家庭在沪新购的住房，重庆则限定于高档 住房或外地人员（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套以上 一般住房，范畴有所不同。从计税依据上来看，两地都暂以市场 交易价格为准，同时规定条件成熟时，以评估价格为依据。从税 率上来看，都依照房价高低执行差别税率，上海定为 0.6% ，对 市场交易单价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税 率减为0.4% ；重庆规定住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3 倍的，税率为 0.5% ，单价为均价3-4倍的，税率为 1%，单价 在均价4倍以上的，税率为 1.2%。从减免措施上来看，上海规 定家庭人均住房面积不超过60平方米的，其新购的住房暂免征 收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面 积，运算征收房产税；重庆规定以家庭为单位，一户家庭只能对 一套住房享受减免政策，独栋住宅的，减免 180 平米，高档住 宅的，减免 100 平米。总的看来，上海市的征收方案覆盖面较 广，但税率较低，重庆市的方案覆盖面相对较小，但税率较高。 （二）近几时期调控政策的比较 房地产宏观调控自2010年初启动以来，大致经历了四次政 策高峰，分别是 2010年 1月、4-5 月、9-10月和 2011年 1 月。在这四个调控时期，要紧政策演进和比较情形如下： 2010年1月 4-5月 9-10月 2011年1月 《国务院办公 《国务院关于 央行、银监会、 国务院关于房 标志性文件 厅关于促进房 坚决遏制部分 住建部、财政部 地产调控的八 地产市场平稳 都市房价过快 等部委的一系 项措施（“国八 健康进展的通 上涨的通知》 列 联 合 发 文 条”） 知》（“国十一 （“国十条”） （“国五条”） 条”） 提出加强对各 要求各地制定 明确市级地点 地贯彻落实房 地点政府 建立考核问责 调控实施细则， 政府要制定并 地产市场调控 职责 机制 严格执行问责 公布房价操纵 政策情形的检