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房地产市场调查报告 房地产市场调查报告 一、背景介绍 从 2007 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模 态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计， xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428家，开发项目 120余个，我们从税 收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入 0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方 税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业， 该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历 了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房 价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的 擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对 财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推 广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对 非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素 1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中 一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 体制改革的深化程度 税制的设置 房地产税的开征 规范性文件的出台 国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市 国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交 量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房 价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了 （销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有 合法证件的房价正再一次涨价。 四、房地产公司如何确定未来的经营战略。 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性， 通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利 润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。 对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地 产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就 要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。 泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期 以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地 产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分 析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城 市房地产业的基本特点。 一、泸州房地产市场现状 (一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较 大需求 据统计，2005 年，全市城镇人均居住面积 10 平方米，比 1978 年的 3.26 平方米增加了 6.74 平 方米，住房成套率由 1992 年的 37.4%增加到了 1999 年的 65%。但总的说来，居民住房状况与全 国、全省相比还有巨大差距。 1999 年，全年仍有 危房面积 3.5 万平方米，城镇居民缺房户 6722 户， 城市现有平房住宅 173.36 万平方米。据有关资料 显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左 右，与全省相比低 l.4 平方米。现有城镇居民现实 和潜在需求巨大。 (二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商 品化的条件基本成熟 截止 2005 年 6 月，全市公有住房 272 万平方 米，按房改政策已出售 217.8 万平方米。批准房改 房上市 2.48 万平方米。住房租售价格比进一步协 调，2000 年租金标准达到了双职工家庭收入的 10.81%，新房达到了 14.4%，均达到了国家和省 政府提出的 10-15%的要求。 (三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅 价格平稳上升 2000 年完成房地产开发投资 5.32 亿元，为 1992 年的 10.23 倍，平均增长率 44.23%，施工面 积为 167.7 万平方米，比92 年增加 2.86 倍，年均 增加 35.7%。92 年至 2000 年，累计竣工面积为 330.6 万平方米(含拆迁安置用房 )，累计销售 237.81 万平方米，产销保持平衡。至 2001 年