房屋及公共设施维修操作规程.docxVIP

房屋及公共设施维修操作规程 1.范围 本标准规定了对房屋本体及公共设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限，保证其使用安全及完好状态。适用于xxxx大厦房屋本体及公共设施的维修和养护。 2.编制依据/引用文件 2.1房屋及公共设施维修、养护一览表 2.2房屋本体及公共设施控制程序 3.总则 3.1 值班秩序维护员负责公共设施的日常巡视检查，监控中心值班员负责接受业户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题报监控中心。 3.2 工程部主管和班长负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋及公共设施维修、养护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养，并负责所有中修以上房屋本体及公共设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。 3.3 工程部主管和班长负责日常养护、修缮工作的监督、检查及大、中修工程的监督、检查。 3.4 工程部主管和班长负责房屋本体及公共设施大、中修项目的审批及组织实施。 3.5 物业服务中心领导负责房屋本体及公共设施的接管验收，负责重大事项的审批。 工作流程 4.1 房屋本体及公共设施的接管验收：按照《物业接管验收程序》执行。 4.2 房屋本体及公共设施的标识： 4.2.1 所有房屋须标识其栋号、单元号、楼层号、房号等名称。 4.2.2 大型公共设施应标明具体的场所或设施的名称。 4.3 房屋本体及公共设施的档案管理 4.3.1 工程部资料管理员负责建立房屋本体及公共设施的图纸档案。 4.3.2 工程部负责指导、监督各物业服务中心做好房屋本体及公共设施档案的管理工作。 4.4 房屋本体及公共设施的使用、监控 4.4.1 物业服务中心值班秩序维护员每日对房屋本体、公共设施进行巡视检查，检查情况填写在《秩序维护员巡查记录表》同时将发现的问题通知物业服务中心值班人员，值班人员根据秩序维护员检查中发现的问题及顾客投诉报维修部门/班组负责人。 4.4.2 工程部主管和班长每周安排人员对公共设施、每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《公共设施周巡视检查记录表》和《房屋本体月巡视检查记录表》。 4.4.3 对4.4.1、4.4.2条检查中发现的问题由工程部主管和班长填发《设施、设备维修保养记录表》，安排维修工进行维修并记录处理结果。 4.4.4 物业服务中心按《房屋本体及公共设施控制程序》制定与实施《设备设施年度维修保养计划》。房屋本体及公共设施的维修均须填写《设施、设备维修保养记录表》。 4.5 房屋本体的维护和修缮 4.5.1 未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。 4.5.2 业户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。在装修过程中，物业服务中心应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤楼宇承重结构的现象，要坚决制止并及时上报上级领导。 4.5.3 人为造成房屋本体损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。 4.5.4 主体工程：原则上其中修、大修、拆改应委托专业公司完成。 4.5.5 屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过专业测试计算，采取加固或替代措施。 4.5.6 房屋基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，制定方案，有针对性地加固或拆砌。 4.5.7 玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，设置相关警示标识并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。 4.5.8 装修工程，室内部分由业户负责维修，公共和室外部分，墙面，吊顶和地面，发生损坏应按原状修复。对墙面，应定期刷新。 4.5.9 楼宇主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。 4.5.10 屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。 4.5.11 屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。 4.5.12 室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。 4.5.13 室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。 4.5.14 木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进