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写字楼定价方法 写字楼定价方法 写字楼定价方法 写字楼定价方法 一、写字楼的概念 1、写字楼定义： 写字楼〔系境外语，英文： office building 〕 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼， 1971 年， Rhodes 和 Kan 提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的 制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。〞从这个意义上讲， 写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建 筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构， 是随着经 济的开展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 2、写字楼结构分类解析 从办公楼宇物业形态的开展变化过程来看，可分如下阶段： 1〕传统办公楼 两大特点： 立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：—米的开间、 5—8 米的进深等，层高一般也在米左右。 建筑向高处开展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点： 私密性强，工作者可自行控制工作环境 ( 灯、百页窗、家具布置等 ) 。 传统办公室的缺乏之处： 空间利用率低，缺乏灵活性。 2〕早期的现代办公楼 特点： 大空间。 这种模式的积极意义是： 追求实效。 这种模式的消极之处是： 机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3〕后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境， 带有绿化的内庭院或中庭。 例如，上海的虹桥商务大厦。 现代办公大厦优点： 〔景观办公室〕大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4〕智能化办公楼 20 世纪 1970-1980 年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认 的智能建筑，其中绝大局部是办公楼；  20 世纪  1990  年代，我国开始建成少 量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼开展迅速，继 3A 之后，目前又推出全新的 5A 概念，智能建筑已成为 21 世纪办公建筑开展的趋势。 链接≥ 写字楼标准参数概要〔见附件 1〕 二、写字楼定价影响因素 作为收益性物业，写字楼也常常被用来出售或出租，以收回投资和取得利 润。 以盈利为目的的出租或出售的产生，必然要求有价格的制定。而价格的制定必然要考虑各种价格制定的影响因素。 大致归纳影响写字楼总体定价的主要因素有： 地段、级别、交通、硬件配套〔办公智能配套等〕 、软件配套〔物业管理等〕 、 自身开发本钱、市场供求关系等。 1、地段 写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身， 写字楼物业的区位和地段很 大程度上决定了其价值。 2、级别 级别也是各综合品质的综合表达，如写字楼地位、入驻客户的影响力等。品位， 是写字楼的建筑语言。 标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身， 也在间 接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。 3、交通 交通对于写字楼物业价值影响比拟大， 便捷的交通以为着更多的大型公司会选择 于此，入驻办公的企业员工能更便捷地到达工作场所， 节省交通本钱。 好的地段 拥有好的交通条件可以为写字楼价值加分不少， 尤其是拥有便捷的地铁轨道交通 支撑的更是如此。 4、硬件配套〔办公智能配套等〕 量化评价写字楼硬环境的标准，内容包括层高、开间、单位通风量、采光、使用率与公共面积的平衡、商务功能、通讯设置〔网络、 〕 、入口大堂、绿化指标、停车位数量、电梯厅及电货梯配制、公共交通等等。 5、软件配套〔物业管理等〕 物业管理公司的管理水平及提供效劳的专业性与否，是评价写字楼软环境的标 准。 6、自身开发本钱 这条就不用多说了， 现在大多数写字楼的开发还是以盈利为最终目的。 盈利就必 须考虑自身的开发本钱，开发本钱的上下很大程度上影响了写字楼的定价基调。 7、市场供求关系等。 供求关系决定了市场， 区域市场的供求比照关系将间接的影响到写字楼的定价策 略以及销售情况。 〔当然细分的影响因素还有很多，此处不做展开〕 三、写字楼的定价方法 1、目前，房地产市场上主要有以下几种定价方法： 1、 本钱加成定价法，即在产品的本钱上加上利润； 2、 认知价值定价法， 即根据产品的认知价值来制定价格， 它要求价格水平与购 买者心目中的产品价值相一致； 3、 市场比拟定价法，即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定价根底，而不太注重自己的本钱因素。 2、确定写字楼产品价格的方法 简单的说，产品定位就是为产品在目标客户心中确定与众不同的有价值的地位， 根据研究对象——有能力购置大体量写字楼的客户的资金能力来看， 产品的定位绝对是甲级写字楼， 办公标准的打造和宣传推广的核心将是产品的品质为重