房地产投拓测算中的综合税负比例如何评估.pdfVIP

房地产投拓——测算中的综合税负比例如何评估 经常会有人提出来综合税负的问题，想问综合税负占总销售额百分比的问 题， 也是一个很有意思的问题。 这里就简单讨论下， 欢迎来知识星球继续探讨： 一、综合原理 正常的住宅开发经营涉及的税一般就是指三大税，土增税、增值税（及附加）、 所得税。当然严谨点，还包括契税、印花税等。这其中土增税、增值税、所得 税一般都同项目公司层面的利润相关，利润越高，税负越重，当然土地成本按 照有票计算，如果是收购项目，无票溢价都要从项目公司的净利润后扣除。契 税是固定的，和土地款有关，印花税基本上影响不大。 二、税负比例的估算方式 土增税、增值税及所得税的税负一般很难估计，因为和利润相关，特别是土增 税，随着利润的提高，可能会有跳档的问题。 这里就以常规的招拍挂项目区评估，其实也就是宣传一种估算的方式。 1 、估算的假设：假设项目的税后净利润率为 8% 的情况，税后净利润率的公式 为：税后净利润率 = 税后净利润 / 不含税总销售额。 2 、土增税估算：在净利率为 8% 的情况下，普通住宅的土增税的增值比例都能 落进 20% 增值率以内，可以达到免征的条件。所以就按照预征进行，考虑到商 铺这种的缴纳，一般就是按综合 2-3% 的比例来算（假设普通住宅的预征比例是 2% ），分母是不含税总销售额。 3 、增值税估算：因为“营改增”，按照税负不增的原则，其实增值税和营业税 的实际税负的影响差不多，之前营业税及附加的计算大致是 5.5%-5.7% ，分母 是含税总销售额。现在的增值税其实也差不多，一般也是这个水平，但是也和 进项税税票的收缴率有关。考虑到不含税销售额 10% 的影响，一般就是 5% 的 不含税总销售额。 4 、所得税估算：所得税比较简单，按照 8% 净利率来倒推，所得税部分占比应 该是 2.7% 左右，分母是不含税总销售额。 5 、契税估算： 这种完全看土地价格了， 一般按照土地价格与总货值 1:2 来计算， 大概就是 2% 。 三、小结 在项目公司层面 8% 净利率的情况下，土增税、增值税、所得税的总税负水平大 概是不含税总销售额的 10%-15% 。 当然如果是收购，那就控不住了，主要是在土增税这块层面。