世联_苏州水墨三十度学习型社区项目营销策划报告_168p.pptxVIP

谨呈：苏州天地源房地产开发有限公司 水墨 三十度营销策划报告世联地产 2009年1月营销前的思考市场：尽管08年全国房地产投资额有所上升，但是全国地产市场销售面积普遍下降，供应继续加大，需求严重萎缩的严峻形势关键词：淡市／国进民退 全国房地产运行情况（2008年 VS 2007年）下降19.7%下降8.6%下降5.6%上升20.9%25294亿元30580亿元2.75亿平米7.7亿平米6.2亿平米4.0亿平米3.7亿平米2.6亿平米2007年2007年2007年2008年2008年2008年2007年2008年全国房地产开发企业完成土地购置面积完成土地开发面积全国商品房销售面积房地产开发投资额数据来源：国家统计局苏州市场：08年，苏州销量同比下降近50%；园区销量同比07年下降56%从98年苏州各区成交量来看，园区受大势影响最为明显。08年园区均价走势08年园区楼市均价下跌趋势明显。08年苏州市场成交较为低迷，呈现为量价齐跌，在10月份一系列政策救市出台后，苏州市场在11、12月出现反弹。园区以价格下跌换取成交量的上涨成交量方面——苏州市：由于房地产市场受到严厉的宏观调控，苏州市场在08年成交低迷，随着降价促销活动越来越多，以及金融危机的影响，消费者购房信心受到严重打击，观望情绪越来越严重，“金九银十”的成交量竟然比7月和8月还要少，9月份的成交量不到去年的1/3。在10月开始政策方向的改变，连续出台降息、减免购房税费等一系列救市政策以后，11月和12月出现明显的成交量回升的现象。工业园区：园区的情况基本和苏州市场相似，但是12月份成交量没有像苏州整体市场那样继续冲高，受到春节“翘尾”现象影响提前开始回落。成交均价方面——08年开发商降价销售现象比较普遍，整体的价格走势是逐渐走低。数据来源：苏州搜房网近期国家从利率、税收、扩大内需以及放松二套房等方面出台政策，企图重整市场信心从12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点从11月27日起下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点政策调整2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；９月１６日起下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点12月17日国务院要求出台对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点从10月30日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划10月11月12月9月2008年8月整固期众多开发商纷纷实施应对策略关键词：降价应对策略具体实施策略1：降价三种手段——（1）直接降价（2）优惠（折扣，赠送等）（3）增加附送值后期再次开盘比前期开盘价格降低很多；如上海康城：推出“买三房送两房”的做法等增加装修房以维持原有价格策略2：引导自住客户一些楼盘专门做“结婚房” ，只要拿结婚证便可给予一定折扣等方式引导自用型消费联合媒体，比如“搜房网”鼓倡自主型消费特点：最直接有效的方法是降价销售多数开发商应对淡市策略以直接降价及变相降价为 主，但结果不尽相同项目名称07年均价08年12月份均价折扣率08下半年月均销售玲珑湾18000（二线湖景）12万 （车位）12000 （二线湖景5-6万 （车位） 72%15海尚壹品8500720084%8.5御湖熙岸12000700070%2雅戈尔未来城7300600082%63中海国际社区7500540072%140伊顿小镇9000团购9折价）78%2第五元素7800650085%5凤凰城7000499971%11降价：短线项目操作的策略，或短期市场策略，不是长期操盘取胜的最终出路世联研究：市场的深度调整将加速房地产行业整合，不同资源禀赋的房企将出现分化，领先房企由于融资渠道多元化优势明显，资金、土地等要素资源将加速向其集中专业型资金型资源型快速成长型区域领先型跨地区发展型全国化型机会型年销售额 6个亿 6-10个亿 10-30个亿 30-50个亿 50亿以上 机会型企业的未来关注点在于项目的成败其他类型企业在现阶段都必须考虑通过快速回现稳固资金链，通过拓宽融资渠道缓解资金压力发展趋势缺失开发经验、成本控制能力相对较弱，未来面临挑战巨大融资渠道主要依靠银行贷款，未来面临挑战巨大资源优势显现，有望加速成长挑战与机遇并存，总体发展趋势向上融资渠道多元化，竞争力进一步增强处于从区域领先向跨区域或者从跨区域向全国领先企业转变过