伟业_北京公馆地产项目营销策略方案_42P_公寓_项目定位.pptxVIP

1 城市价值 传世藏品 ——北京公馆项目营销方向探讨 2007年2月 2 市场环境研究 项目定位研究 项目营销思路 市场环境研究 3 宏观政策调控 外资购房 内资购房 自用 投资 增值性 收益性 功能性 品质 自用 投资 人民币升值 功能性 品质 提高首付比例 限制短期转卖 征收物业税 租金税 外资限购 流动性收益 城市价值 宏观政策研究 4 2005年北京房地产市场遭遇首轮宏观调控 2005北京房地产市场整售浪潮 2006年北京房地产市场遭遇第二轮宏观调控 2006年北京房地产市场20000元单价公寓热销 2006年北京20000元单价以上公寓日销售量约7套 中关村金融中心 辉煌时代 银泰中心 富力城双子座 中环世贸 中国电子大厦 北京地产市场 5 案名 建筑类型 位置 报价 户型面积 开发商 建筑面积 物业费 物业公司 Naga上院 板楼 东直门内 38800 300-500 天恒拓展 57344 　 　 银泰中心 塔楼 CBD 50000 130-500 银泰置业 56400 18　 凯悦酒店集团 新城国际3期 板楼 CBD 35000 100-300 万置房地产 80000 8 第一太平 US联邦公寓 板楼,塔楼 宵云路 23000 180-257 昊岳房地产 76125 7.8 不含空调费　 戴德梁行　 市场竞争形势 银泰中心柏悦居，地段位置优势突出，配合超五星级酒店服务品牌，使得项目高出其余项目一筹。高端酒店服务式物业公司进驻能够提升项目档次。 典型项目概况 6 　 柏悦居 NAGA上院 公共部分 外墙 石材幕墙 意大利GranitiFiandre高级石材 外窗 窗玻璃 双层钢化LOW-E镀膜中空玻璃 德国Schüco落地窗 灰色铝合金氟碳喷涂型材、断桥隔热、白色双层中空刚化玻璃 大堂 墙面 进口高级石材，高级木屏 意大利GranitiFiandre高级石材 地面 进口高级石材，高级木地板，高级地毯 意大利GranitiFiandre高级石材　 顶棚 石膏板吊顶刷高级乳胶漆，造型木饰 石膏板吊顶 空调系统 　 中央空调系统,4管 一户一系统，PPR管材高档钢管散热器美国Lennox（雷诺士）户式中央空调 电梯 数量 3部，仅服务柏悦居 2部/楼座 品牌 进口奥的斯 三菱 室内部分 户门 高级四防门：防盗、防火、保温、隔声，配门锁及隔声闸 上海康宇金属龙骨、钢板内衬双开子母铜门及门框， 配德国或意大利原装进口门锁，安全系数由此大为提升。 地面 高级竹地板 高级实木地板　 墙面 高级壁纸加局部木饰面 　 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 　 厨具洁具 　 龙头：德国DORN BRACHT； 洁具：德国VilleroyBoch； 橱柜：德国Poggenpohl 厨具：德国GAGGENAU 典型项目硬件标准 市场竞争形势 7 　 新城国际 US联邦公寓 公共部分 外墙 铝扣板 高级石材 外窗 窗玻璃 高档铝合金框，中空玻璃 钢化LOW-E镀膜中空玻璃 大堂 墙面 优质石材 石材铺装 地面 花岗岩或大理石 石材铺装 顶棚 石膏板 造型吊顶 空调系统 　 德国大金户式中央空调 远大中央空调,2管 电梯 数量 3部/楼座　 2部/楼座 品牌 富士达 日本日立 室内部分 户门 优质子母门，配进口五金件 高级四防门、进口高级五金 地面 怡丽复合实木地板 石材或实木地板 墙面 国际名牌乳胶漆 环保壁纸 顶棚 　 厨具洁具 法尼尼厨具、雅美浴缸、汉斯格雅花撒及龙头，东陶人造石台面及面盆 全套进口厨房设备、全套进口洁具汉斯格雅、杜拉维特、摩恩 典型项目硬件标准 市场竞争形势 8 在售项目 　 一居 二居 三居 四居 其他 其他 合计 NAGA上院 面积 　 300 603 727.04 1202 56943 套数 71 19 25 5 120 户数比例 59.2% 15.8% 20.8% 4.2% 100% 面积比例 37.4% 20.1% 31.9% 10.6% 100% 已售套数 15 4 　 　 19 所占比例 21.1% 21.1% 　 　 15.8% 银泰中心 面积 134 240 320 549 320 　 56621 套数 120 100 8 16 16 260 户数比例 46.2% 38.5% 3.1% 6.2% 6.2% 100% 面积比例 28.4% 42.4% 4.5% 15.5% 9.0% 100% 已售套数 115 83 4 2 　 204 所占比例 95.8% 83.0% 50.0% 12.5% 0.0% 78% 银泰中心柏悦居，134平米一居以及240平米二居销售速度明显，而户型面积偏大的上院和柏悦府销售速度明显缓慢。 典型项目户型面积 市场竞争形势 9 在售项目 　 一居 二居 三居 四