上海轨道交通2017-2025规划重点利好郊区板块分析.docx

上海轨道交通 2017-2025 规划重 点利好郊区板块分析 上海轨道交通 2017-2025 规划重点利好郊区板块分析 近十年来， 上海的轨道交通建设极大地带动了郊区板块 房地产市场的发展和周边配套的成熟。 我们通过选取临港新 城、嘉定新城、松江新城、罗店以及浦江五个郊区板块开通 地铁前后两年的成交数据进行对比发现， 地铁在开通前一年 之内或者后一年之内对郊区板块的住宅成交量提升显著。 根据《上海市轨道交通近期建设规划 (2017-2025) 》，到 2025 年上海将拥有轨交线路 29 条，总长约 1050 公里，成为中国 所有城市中轨道交通里程数最长的城市之一。 我们由此统计 了预计 2017-2025 年上海轨道交通建成通车的线路（见下 表） ，并分析每条线路重点利好的郊区板块（首次接通地铁 的板块） 。 由下表可知， 2017 年底 -2025 年， 轨道交通重点利 好的板块有：青浦区沿线板块、曹路板块、南桥新城、华漕 北部、吴淞片区、紫竹高新区、上海东站以及崇明等。 上海市轨道交通 2017-2025 规划重点利好郊区板块一览表 紫竹高新区和上海东站因有多条轨道交通接入， 内有市级甚至国家级大型规划陆续实施与落地， 再加上板块 所以从短中 期发展前景来看，这两个板块房地产市场发展潜力较大，本 文将重点分析。 01 紫竹高新区未来规划接入该区域的地铁线 路 目前仅地铁 5 号线东川路靠近紫竹板块， 距离紫竹高新区直 线距离约 3 公里，距离较远，对板块带动作用不明显，另有 地铁 15 号线在建和 23 号线规划中。 15 号线：正在修建中，将设永德路站、紫竹高新区站，预计 2020 年通车。 23 号线：正在规划中，预计将设华泾站、吴泾站、紫竹高新 区站，预计 2025 年通车。 紫竹高新区 紫竹高新园区位于闵行滨江东段， 享有先天的 7 公里滨江岸 线资源。在上海市“十三五”规划中，紫竹科学园区被定位 成南上海的科创走廊。 园区在总体规划上借鉴世界先进发展 创新创业园区的运行模式，合理分区、积极开放、广纳高素 质人才，努力成为世界一流的科学园区。 至 2016 年末，紫竹高新区入驻外资企业 投资总额 60.87 亿美元，合同引进外资 181 家，累计吸引 31.08 亿美元。园区 内初步形成了企业孵化器、加速器、产业承载空间等创业生 态体系链，已集聚了一批以“零号湾”为首的具有影响力的 市级资质孵化加速机构。目前在孵项目总数达 225 个，在孵 企业近 200 家，整体项目已融资可公开总额超过 14600 万 元，产业类型包括智能硬件、医疗健康、电子信息、环保及 新材料、大数据等四新经济产业。 房地产市场分析 吴泾板块紫竹科学园区坐落于吴泾板块内， 另外板块内还有 吴泾科技园。随着两大科技园区在吴泾相继成立，高速、水 路、 公共交通逐步扩展与完善， 知名医院、 学校不断被引进， 大型商业中心纷纷落地建成， 40 万方兰香湖、 400 亩闵行滨 江湿地公园、浦江郊野公园均在规划中，工作与生活氛围浓 厚。具体配套如下表所示。 吴泾板块配套一览表 在售项目——紫竹半岛 紫竹半岛是近年来吴泾板块开发的唯一商品住宅项目， 距离 紫竹高新园区 1.7 公里。规划总用地面积约 3.24 平方公里， 规划总建筑面积约 100 万平方米， 据我们采访紫竹园区管委 会得知，项目将分多期慢慢开发。紫竹半岛规划建设高层、 花园洋房、叠加别墅以及联排别墅等产品类型，内部配有紫 竹半岛 1 号会所，总建筑面积约 7100 平方米。目前一期启 动区总建筑面积在 8 万平方米左右， 规划有高层小户型公寓 和花园洋房，均为高标准精装修交付。另外，规划中的商业 配套区——紫竹小镇，占地 13.59 公顷，将设置主题广场、 艺术中心、博物馆和商业街等。 紫竹半岛于 2010 年 12 月开始对外销售， 高层和 120-150 平洋房，成交主要集中在 主推 73 平、 104 平 2013 年、 2014 年 和 2016 年，其中 2016 年成交 765 套，占开盘以来成交总量 的 41% 。而且，受成交量的带动， 2016 年均价突破 4 万元/ 平米。 紫竹半岛成交套数走势图 推盘情况： 2016