房地产：总部基地开发模式与商业运营研究.pdfVIP

写在前面的话 我始终认为，产业地产，尤其是总部基地产业地产，将会逐步成为 支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。简单地说，直接原因在 于巨大的开发空间给了企业 “做事”的机会，低廉的地价、尚未白热化 的竞争放低了进入的门槛；根本原因还是在于我国经济结构和产业结构 转型升级客观上需要产业地产的支撑。正是从这个意义上，我认为，在 中国的一二线城市，继住宅和商业地产之后，产业地产尤其是总部基地 产业地产，将成为支撑房地产业持续发展的第三极。 产业结构转型升级的内生动力与企业商务办公的外在需求，为我国 一二线城市总部基地产业地产发展提供了较大空间。在这种情况下，具 有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点的总部基 地产业地产逐渐成为办公市场的新宠，得到了国内外许多企业的青睐， 呈现出较为强劲的增长态势。 目前，国内的联东地产、北京经开等很多房地产企业开始把总部基 地产业地产作为业务发展的重要方向。然而，总部基地产业地产的成功 开发运营在企业资金实力、运营能力及项 目本身选址、定位等方面都有 较高要求，对于大多数房地产企业，尤其是初涉该领域的企业来说，总 部基地开发既是机遇，也是挑战。因此，破解总部基地开发运营的成功 之道，势必会成为正在或拟进入该领域的房地产企业的当务之急。 易居研究院产业地产项目部经过多年不懈努力，已经成为 目前中国 总部基地产业地产咨询顾问的领先品牌。在项目可研与定位等方面具有 核心竞争优势。在过去咨询顾问实践经验的基础上，并结合大量的实地 调研，产业地产项 目部历时 3 个月，形成了总部基地产业地产开发运营 的系列研究成果。本文节选了部分研究成果，分析和总结津沪总部基地 开发运营呈现出的六个特征，以期对正在或拟进行总部基地产业地产开 发的房地产企业提供经验借鉴，也欢迎与有志于总部基地产业地产开发 运营的企业进行交流和探讨。 周建成博士：总部基地开发模式与商业运营研究 根据易居研究院产业地产项 目部的咨询顾问实践经验，并结合对津 沪总部基地项 目的调研，发现 目前两地的总部基地发展总体呈现出以下 六个特征：在开发主体上，天津以国企居多，上海以民企居多，且多数 企业是通过战略或业务调整转型而进入产业地产领域；在项 目选址上， 出于环境、成本等因素考虑，主要集聚在一二线城市郊区；在入驻企业 类型上，以依靠智力创造财富、对商务环境依赖度较低、办公环境要求 较高的智力密集型企业为主；在产品类型上，企业独栋和双拼别墅是主 流核心的产品；在园区功能定位上，商务办公和研发功能为主，辅之以 生活与休闲功能；在盈利模式上，采用较多的是可快速实现资金回流的 只售不租模式。 PART 1 剖析开发主体，转战产业地产新领域 根据易居研究院产业地产项 目部的咨询顾问实践经验，并结合大量 调研分析发现，从津沪总部基地开发主体的性质看，民企和国企都扮演 着非常重要的角色；从开发主体的业务经营范围看，天津总部基地的开 发主体中，专注于房地产开发经营的企业占多数，而上海总部基地的开 发主体则以混业经营的企业居多，但其共同点就是两地大多数开发主体 都是经过业务调整转型后进入产业地产领域。 天津总部基地开发主体以国企居多，以 58.8%的比例稍占优势，并 且部分企业是政府为区域开发特意牵头成立的公司，如天津生态城投资 开发有限公司就是由天津市滨海新区政府牵头，联合泰达控股、国家开 发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司等股东成立，专门负责对 天津中新生态城进行开发。 1 周建成博士：总部基地开发模式与商业运营研究 图 1 天津总部基地开发主体性质 民企 41.2%