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宏观调控下我国城市住房发展回顾及政策效果分析 【报告来源】: 《住宅与房地产》 从１９９８年我国停止住房实物分配，大力培育发展住房市场，到２００３年至 今我国宏观经济发展偏“热”的背景下，对房地产特别是住房市场进行密集性调 控，我国城市住房市场发展的内外部环境出现了较大的变化，相应地，城市住房 发展政策也经历了若干的调整，呈现较明显的阶段性特征。准确理解我国城市住 宅发展政策调整的宏观调控背景，分析政策调整对我国房地产业乃至经济的影响 效果及存在缺陷，对进一步明确我国城市住房发展目标，完善我国城市住房市场 体系，健全我国城市住房保障体系，提高市场机制配置城市住房资源的效率，同 时准确定位并充分发挥政府在城市住房资源配置中公平保障的职能，将具有重要 的理论和现实意义。 一、１９９８以来我国城市住房发展情况 １．１９９８～２００２：大力培育住房消费热点，推进住房市场化 （１）住房供应市场化方向的确立，为住房市场发展提供了根本的制度 性保障 １９９８年，我国城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、 供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启 动，取消了实行４０余年的住房福利分配制度，全国城镇停止住房实物分配，实 行住房分配货币化，培育和规范住房交易市场；明确了居民住房产权的私有化和 住房获得主渠道的市场化，这也标志着我国正式确立了以市场供应为主的住房供 应体系。 （２）持续快速的经济发展，积聚了庞大的住房消费需求 首先，从１９９１年至１９９８年，我国经济快速成长，ＧＤＰ以年均高于 １０％的比例在迅猛增长，这为住房需求扩张、住房市场快速发展提供了良好的 经济基础和外部环境；二是城市新生代成家立业、城市化进程加速带来的新增城 市人口对住房的需求；三是城市居民生活水平提高，居民改善居住条件 （以旧换 新、以小换大）的意愿增强（主动性需求）；四是随着大量城市拆迁改造，造成 了大量原来居住在被拆迁房屋的居民新的住房需求（被动性需求）；五是由于住 房是消费品和投资品的集合，并且中长期内具有保值增值的属性，大量社会资金 为了寻找获利机会，纷纷将住房作为 投资品，这也产生了相当的住房需求。 （３）利好的房地产业发展政策，从供求两方面促进了住房市场的快速发展 从“九五”（１９９６～２０００年）初期开始，为扩大国内需求，我国政 府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠住房贷款、减免住房消费相关税收等 政策支持，同时连续降低存款利率（从１９９６年到２００２年连续８次调低国 内存贷款利率），开征利息税，鼓励购房，刺激了住房消费。同时，作为经济增 长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控 制、实行预售房制度、整顿取消部分行政事业收费项目等政策支持，促进了住宅 产业快速增长。 数据显示，从１９９７年到２００５年，年度住宅投资额由１５３９．３８ 亿元增加到１０８６０．９３亿元，增长６．０６倍；全国住宅销售面积从０．７ ９亿平方米增加到５．４４亿平方米。城镇居民人均住房建筑面积由１９９７年 的１７．８平方米提高到２００５年的２６．１１平方米。 ２．２００３～２００６：宏观经济出现过热征兆，政府加强房地产市场 调控力度 （１）房地产开发等固定投资增长过快，ＣＰＩ开始走高 自２００１年开始，随着经济体制改革深化和对外开放程度扩大，居民消费 水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快 速提高，使我国进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础材料业发展较快的 新一轮经济增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整 个固定资产投资快速增长，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张。 与此同时，居民消费品价格指数（ＣＰＩ）开始走高，我国经济出现偏热的迹象。 （２）部分地区房价开始大幅攀升 从２００３年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投 资过热、房价上涨过高而房租持续走低的现象（见图１），尤其是在上海、杭州 等长三角地区，房价涨幅超过１０％，也成为此轮宏观经济偏热的一个象征。２ ００４年４月，政府对房地产业进行宏观调控，旨在遏制房地产投资过快增长势 头，保持经济平稳较快发展。政府连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控， 以稳定住房价格，防止房价过快增长、建立合理住房供应结构为目标，并相继配 套出台多项措施，通过房地产开发政策和土地出让政策的调控、外资购房的限制 以及房地产金融税收