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土地一级开发：热点与难点 I.地级开发因何炙手可热?七要表现在二个力而： ?是影响太大了?不仅是囚为项n规模大，少则上「由，多则故I平方公里,还囚为土地 級 开发作为用地广产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发押看午大巾要的作用，撬动有为个城 市的安的经济的发展土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量?晩在的够相与 一级开发的都是实丿丿雄厚、信誉息好的大型企业： 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发侖热火于十.地一级开发，觊鋭的并非是十.地一级开发 不到10%的利泅（北京的仃美規定是2%,仃约地方政府的十?地一级开发招商公告申承诺5 8%）,前 若I.地市场的11趋完善及I?地政策进一步紧縮后?拿地瓜力越来越大?开发商凭借一级开发的优势 狭徂一级丿I发权12成为“曲线亨地”的新途径： 三是弹性太大了.技《先法》和《地管理法，对土地征用的規定,上地一级开发的主体应建 当地政府，各地也出台了 -些相关政策，但究竟谁W以成为操作主体、开发成木如何界定、利润如 何分配.欢本上依然无法?依.尽肯仃个约定俗成,即所谓的“HI投资、谁受益” .但级亓发中 的交易黑洞、H会各方共损（血非共釦 的交象时洞发生. 十地 级开发涉及：个利益集团:代表十地所f巾的政府、一级开发企业（授权 组建成招标）、 隙#地企业/居民/农业生产（--级开发前十.地使用者）° 土地级开发的过程，也是协调、处理 和币.新调整三者利益关系的过界。 普遍认为.征地和拆迁是十.地一级开发的核心何繼.也是遊点句题，底实，归机结底依然在于 利益的分M之上。只变利益保障L名雄也能征、也能拆°原驻地企业、居民、农业生产者12经不 滿足「仗白的征地、拆迁补偿了，怛是如果让政府或者-级开发企业在无法预知未来收益的情况F 论他们足埔的补比不仅是不现实的，血旦也加大了级开发成木.上遭遇无法冋避的征地和拆迁稅 检时，力而是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演.方面是因火地又火业的农民上訪旷门持 久. 除了婚点.目前.真正制约我除十.地-级开发的瓶和两个： f 级开发揪资难，囚为十地不能，接上市融失.如果不是这个冋地!. 2002年出台的《北京 市十地一级开发管理哲行办法》早?就不折不扣地实施了,更没仃讨论究竟辻谁来作为I?.地—级开发 操作主体的必要了。据报道，北京国际信托投後仃阪公词近期推出的“十地-级开发收益权信托优 先受益权投盜计划”为七地-级开发信托融资提供了4益的尝试. 一是级兀发企业的利益41以保障.再仃钱的企业在面对级开发的再大的诱惑时，也会时一拠 量，怎样\能保证「政府共即而无后顾Z仇 （本文发表十《城市开发〉2006年第2期） 土地一级开发：开发模式分析 从空间上来讲. 土地-级开发主要可分为成片（成连片）开发及分片开发的类。当然，这只是 种约定俗成的说法，在法律上还没仃明偷的规模指标界定：从时间上来讲，一种是可以先做一级开 发、冉做一级幵发，即,一级开发分离的佗式.另?种是 级丿I发包含在一级丿|发之中的形式： 从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、in村改造、城中村改造及退.进二（工业厂 I乂改商业、住宅會第三产业）项目.另一种是增量-级开发.包括征用和农转用+.地.仃典是己纳 入城市总体规划的成片征地开发.“些是总体規划区以外氓1IE：顼J!建类项口? 根据上地-级开发涉及的类型不同及发展历W?与时地一级开发的开发模式主要仃五种： 笫一?削腊肉式：谁石上哪一块就割给谁,开发商、用地单位口行做一级和一级开发.这种方 式的好处是政府无而投入，统点是政讨收益也低，城市整体焜別遊以实腌，开发进度无法罕搾、保 障.尽管W家三令五申强调，今后经.性城市殺设用地将??律先山政府进行一级开发，再进入十?地 市场，但割怡肉式仍将会延絞相与长的时队 这是无可奈何的小情，在缺乏大额保i止溢金的情况卜, 很多制度是芷白的. 第一，指婚式（即五统一）:成立I.地储备机构或指定专门成立的国仃公词承担一级开发，好 处是政府收益相对I厚，缺点是政府点要大風铺华资金.JT发进度慢.没钱的地方玩不起.史笃不 起. 第:.招亲式：政府公开招标方案优、诙本廉的企业二扣 级幵发.根据十地使用权的转移与 否及分利办法不同,在实际操作中乂衍生为名种形式.如一级开发不发4.十地使用权转移的吞拓技, 实际上相当FT程承包，也可以发生四次土地使用权转移，即政的将牛地出让给一级开发商，开发 成熟后再曲一鑑开发商转让给二级开发商，5；种叫??生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再 由政府收储统-上市。在政府与一级丿「发商的分利办法上仃固定收益、溢价分成、岡定收益，溢价分 成及完全市场操作等儿种，在近期的崽州市政响。中信深圳集团一级开发合作中，政府H出了七地 增依收益全部归中信的承诺。 第四，新城公词