两岸金融中心地块产品定位报告.pptxVIP

两岸金融中心A1地块产品定位报告国贸地产投资发展部2011年9月23日PART1:写字楼物业部分四、产品建议目录：一、厦门写字楼市场：1、写字楼分布2、现有产品特征3、未来市场放量4、甲级写字楼租户分析5、写字楼市场总结二、地块背景：1、地块位置2、周边环境3、规划指标4、两岸金融中心重点背景5、湖里万达广场介绍三、定位建议：1、SWOT分析2、定位方向3、客群定位4、发达城市甲级写字楼产品标准四、产品建议：1、跨国公司产品考量要素2、其它使用需求意见3、案例借鉴4、规划建议5、设备建议6、集团总部专项建议7、其它建议一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：厦门写字楼主要分布在岛内西部老城区，其中鹭江道板块的银行中心等少数写字楼是厦门甲级写字楼的代表；近年来随着城市建设向东部拓展，诞生了由政府主导建设的观音山与五缘湾商务区，量体巨大；此外岛外杏林湾商务中心也在紧锣密鼓建设中。一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：□此外五缘湾西北侧的湖里高科技产业园区，规划用地约180万平米，也是近两年写字楼地块出让的集中区域。一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：售价：市场上甲级写字楼主要集中于西部老城区，大多以租赁为主，基本没有销售；东部板块的观音山、五缘湾运营中心已建成项目也存量不多，目前市场主要销售项目来自于湖里高科技产业园区的个别项目。市场现有销售项目售价参考：项目 区域 售价湖里万达广场 高林15000元/平米新景中心 莲坂19000元/平米五华大厦 湖里高科技园7500元/平米五缘湾运营中心 五缘湾9000元/平米一、厦门写字楼市场2、现有市场产品特征：形象特征： 全市仅有３个达到甲级水平，其他均为乙级（或以下）；同时，厦门还保留许多年代久远、设计陈旧、管理水平落后的商住办公楼，与厦门快速发展的经济特区形象大相径庭；现有大多数写字楼以销售或租售混合为主，业权比较分散，管理水平滞后。规模特征： 甲级项目平均规模为 6.3 万平方米，整体市场上写字楼物业项目（包括甲级、乙级及以下项目）平均建筑面积为 4.8 万平方米，与发达城市相比规模较小。投资背景： 厦门现有写字楼租赁市场化程度不高，开发水平有限，大多数写字楼仍以销售或政府企业自建自用为主。办公物业规模不大，投资者实力水平差异较大：其中甲级写字楼的开发商为有实力的民企或外企，近期开发集中在观音山和五缘湾，主要以政府及其相关企业为主导；乙级写字楼自用的多为国有企业，销售型的乙级写字楼多以民营企业。一、厦门写字楼市场2、现有市场产品特征：硬件特征：实用率：甲级项目平均约70%，达到国际甲级标准；乙级项目实用率比较低，仅有 60%左右甚至更低；标准层面积：甲级项目平均标准层约 1600 平方米，达到国际 1500-2000平方米的平均水平。乙级项目水平参次，有早期产品 400 平方米，也有新建产品的 2500 平方米；标准层净层高：甲级项目的标准层高在2.6-2.7米。乙级项目净层高大多不足，在2.3-2.5米，比较压抑，缺乏空间感，影响用户使用感受；空调设备：甲级项目普遍配备中央空调系统，但大部分的乙级项目不配备；电梯设备：甲级项目电梯品牌大都为欧美和日本的世界知名品牌。在数量方面，三个甲级写字楼中只有国际银行大厦电梯数量未达到国际标准每部电梯平均服务面积约5000平方米的要求；乙级项目配备的电梯相对陈旧且速度较慢，等候时间较长；停车位：厦门的写字楼规划建设较早，写字楼项目大多停车位不足，满足不了现代办公需求；架高地板：厦门的写字楼项目普遍没有架高地板设计。 一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：伴随厦门岛内城市建设重心不断东移，岛内外一体化趋势也日益明显。在政府规划和政策引导下，未来新兴商务区的开发建设量体庞大，某些建设存在超前需求的状况，并不利于商务楼宇市场化的健康发展。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量： 在 2007-2011 年间，写字楼供应迅速放量，平均每年将有近 50 万平方米的供应量。然而从供应范围分析，大体量供应分布