XXXX年4月同策湖南长沙庄园房地产“庄园·双河湾”项目营销提报208P.pptxVIP

开掘城市瑰宝 缔造快盘奇迹;今日沟通要点：;2010年4 月17日，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。;根据1986年出台的《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 　　 以最高减除30%比例计算： 　空置房 　　(100万-100万×30%)×1.2%=8400元 　出租房 　　2万元～3万元×12%＝2400元～3600元;政策出台后市场状况;政策短期效果研判;;由于此次政策对异地购房进行了严格限制，因此我们预计有两类外来购房占比较大的城市房地产市场将会首当其冲受到打击： 昆山、太仓、燕郊等上海、北京一线城市的卫星城镇 海南等以旅游地产为主的城市;各城市当前存量可售户均套型面积;统一提高二套房利率至1.1倍将对二套房购买者造成明显影响。 以50 万元贷款金额，贷款周期按20 年计，新政实施后二套房贷每月的还款额将最高增加666元或21.7%, 20 年贷款周期的总利息成本将增加15.99 万元或67.4%。;;;12月，1072套;1、提升竞争力：加大产品投入，打造差异化品质特点 ——乱世方显英雄本色 2、一网打尽：准确传递价值，狠抓客户渠道 ——看谁的渔网更精细、更准确 3、安全去化：灵活价格对策，价格与速度平衡 ——单价重要，总体利润实现也重要;我们要卖什么？; 　　　　竞争分析;河西;城市主要板块的划分与资源分布;项目在入市时，区域内竞争态势较为激烈，多数项目预计年底或延迟至明年开盘，产生激烈的竞争市场;;藏珑——居住环境优美，人文气氛浓厚，周边配套齐全，居住适宜型小区;珠江花城——高品质小区，大量吸引高端客户群体;第一湾——主打区域以及户型优势，绝对吸引年轻置业者;规模;金域蓝湾——利用品牌优势，精心策划和打造的高端景观楼盘 ，户型设计上有明显的优势;兰亭峰景——与本项目同临浏阳河，景观房，户型多样面积适中; ;万科城;北城【芙蓉北板块】 与【月湖板块】快速成熟，相形之下，本案所处区域价值被严重低估与忽视！; 城???价值——北城正在崛起，隔岸观城市繁华核心 地铁1号线+沃尔玛+月湖公园…… 车站北路浏阳河大桥即将通车； 北岸，出则繁华，入则宁静，我与城市保持最适宜的距离 生态价值——东望月湖公园，西临洪山公园，南阅浏阳河景观带 产品价值——低总价，80～110㎡精致公馆，年轻人奢享天堂;项目核心价值;我们要卖给谁？; 　　　　客户分析;以城北客户及新长沙人为主，中心区为辅，以老师、医生等泛公务员和私营业主为主； 价格承受能力相对较弱，置业目的多以首次置业为主，改善型占有次席位置，少数有多次置业经历； 重视项目品质、项目的环境和生活配套，对城北未来发展有一定信心。;新长沙人 （本省外地）;首次置业，25～35岁为主，不愿离城，保持着与城市繁华核心的适当距离，追求可以承受的奢适生活;概念提炼;我们要怎么卖？;2011年内，财务目标3亿元, 去化目标约4.9万平米（85%）;;策略总纲;根据工程节点，8月开始动工，明年4月达到预售条件，5月第一次开盘;销售阶段;;;行动二;行动三;时间：2011年2月 目的：正式亮相/品牌宣传 地点：现场接待中心 活动内容：针对意向客户进行，现场小活动配合;时间：2011年3月 目的：将产品加以有效展示，提升心理价 位，突破心理价格防线。 内容：样板展示区开放，VIP卡限量发行。;行动六;行动七;当前，我们要怎么干？; 　　　　产品竞争力提升;;【优点】 1.主卧朝南 2.主卧处于东南角，私密性较好 3.有单独的入户花园 4.南北通透 5.带有入户玄关，隐私性较好 6.做到了动静分离 ;【优点】 1.有入户玄关，保证了隐私性 2.带有入户花园 3.房屋南北通透 4.附带有生活阳台，设计人性化，可用作晾衣，洗衣等方面，同时也避免了室内湿气的问题 5.空中花园很实用，也可充当一房使用，或者当早餐厅使用 6.主卧在隐私性较好，处于房屋的东南角 ;;户型竞争力打造;推荐户型1;推荐户型2;推荐户型3;推荐户型4;;;;; 外立面建议; 前卫新颖的建筑立面; 外立面建议;建筑材料色彩;建筑入口模式建议 层叠向上，装饰味甚浓 ART DECO风格有它独特的空间形态和装饰手法，层层叠退强调了入口的空间感受，并带有一定的装饰效果，以挺拔向上，特点示人。材质上注重金属材料的融入，把奢华感带入其中。;;;电梯门厅和电梯内饰是楼盘的重要形象展示;优点： 架空层可不计面积，保证得房率不受损