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租赁管理与方案 一、租赁管理的概念与内容 租赁管理是针对包括写字楼、 零售商业物业、 出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的 管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。 租约签订前， 租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、 租户选择、 租金确定 和租约谈判与签约管理。 租约执行中， 租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、 收取租金、 租金调整和租户关系管理。 租约期满时， 租赁管理工作则主要集中在租金结算、 租约续期或 房屋空间收回管理。租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。 二、租赁方案与策略 租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排， 租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些 特殊手段， 两者是贯穿在一起的， 在这里并不进行严格区分。 租赁方案与策略主要涉及到如 下内容： 1．确定可出租面积和租赁方式 在制定租赁方案时， 需要首先确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式。 例如写字楼 内有些面积是业主自用， 零售商业物业中一部分面积是由业主自营， 所以需要明确供出租的 面积和在物业中的分布， 这样才能够对需要吸引的客户数量和规模有所把握。 业主对出租人 一般会有一定的要求， 例如对于写字楼物业， 是整栋出租给一个大租户、 分层出租给几个租 户，还是出租给散户；对于商业零售物业，是引入几家大型零售企业，还是大小兼顾，在引 入主力店的同时吸引一批中小租户。 2 ．编制租赁经营预算 预算是租赁管理中租赁方案的核心， 预算中包括详细的预期收益估算、 允许的空置率水 平和经营费用， 且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。 要根据实际经营情况对预算进 行定期调整， 因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少， 此时物业经营管理者 往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。 维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些 设备需要予以更新。 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。 其控制特性表现在当收入低于 预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意， 而其计划特性则表现在当物业管理师编 制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排。此外，检查上年度预算执行情况， 也有助于物业管理师发现问题，并在新年度预算中进行适当的调整。 预算还可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查。 当业主发现物业经营 收入和费用大大超过预计的水平时， 通常会要求物业管理师予以解释， 物业管理师则必须负 责对实际执行结果背离预算的原因进行说明，并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。 所以， 一旦提出了一个预算， 物业经营管理者和业主之间的经济关系也就确立了， 但在双方 共同制定预算的过程中，物业经营管理者要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。 3 ．定位目标市场 物业租赁所面向的目标市场群体， 主要由该物业所处子市场的供求关系决定。 首先， 物 业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置， 例如写字楼分为甲级写字楼、 乙级写字 楼、丙级写字楼； 零售商业物业分为社区级零售物业、 区域级零售物业以及城市级零售物业， 这实际上已经限定了该物业所处的子市场。