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清远项目深化报告;本深化报告主要解决的问题;;清远定位大广州卫星城，居住占主导，写字楼氛围受考验;东城是未来核心商务区，小市板块未具备商务氛围;写字楼分布零散，商务氛围欠缺，写字楼发展步伐较慢;目前写字楼多为企业自用，对外租售项目少;三大写字楼垄断清远办公市场，企业可选性较少;项目名称;清远新城区未来定位以居住为主，清远未来CBD核心区偏离本项目，未来小市商务氛围竞争力弱
清远写字楼现状分布零散，商圈难以集聚，难以形成浓厚的商务氛围
清远市客群面窄，本项目开发写字楼产品所承担的风险度较高;PART 2
本项目的商业形态应如何表现;清远市目前仅有城市广场和赢之城两个商圈，商业发展初级;城市和区域级别商业的租金水平未如理想;城市广场商圈—城市一级商业中心，首位度极高;赢之城商圈—新城区域商业配套中心;项目周边以社区商铺为主，缺少超市等大型生活配套;周边社区商铺主要服务社区周边区域;新城区将新添多个商业综合体，未来商业竞争激烈;建议开发社区商铺，以街铺形式出现;商业配套布局;;未来主要供应在东城商业地块，未对项目产生直接影响;众多项目抢闸登场，洋房未来市场竞争激烈;万科悄然进驻，“二手”中心地块收入囊中;产品线丰富，货量大，成项目最大竞争对手;产品线和客户群相似，主力产品争夺同一批客群;优先开发情景洋房型产品，以高形象定位抢占市场;高层洋房未来竞争激烈;;;洋房年销售量约为7-9万㎡;城市型别墅年销售量惊人，去货速度快;客户深度访谈对象;第一次置业的会选择90-100㎡左右的两房，二次置业以上的肯定要买160㎡以上的啦，住的舒服嘛，我下次置业会买四房以上的大户型
——清远监狱公务员阿强;城市型别墅市场空间大，可与洋房形成错位竞争;;经济指标方面，3.0容积率为两方案对比的测算基础;整体效益对比，高层+别墅方案更为理想;经济指标方面，启动区不考虑容积率的拉升，以2.2为基础;启动区收益差异不大;财务测算总结;整体产品物业类型组合的综合对比：建议整体布置高层+洋房;别墅+高层洋房的物业组合优于全高层洋房;本次深化报告总结
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