房地产大盘发展策略报告.docx

目录 市场篇 TOC \o 1-5 \h \z 1?宏观市场态势分析 4 1.1简述大及环渤海经济圈对区域发展的影响 4 1.2城市概况 6 1.2.1城市历史 6 1.2.2貝区规模及人口情况 7 1.2.3具城分区 7 1.2.4交通区位 7 1.2.5旅游资源 9 1.2.6宏观经济分析 14 1.3小结 16 182?蓟县房地产市场養体发展 18 2.1蓟具房地产市场成交情况 18 2.1.1蓟具房地产近两年成交情况 18 2.1.2近期蓟具商品房及二手房成交情况分析 18 2.1.3蓟具近期土地成交情况 21 2.2蓟具现有房地产项目分析 22 2.2.1各项目分析 22 2.2.2个案深度研究 24 2.2.3蓟貝房地产市场的主要特点 29 2.3客户群分析 30 2.3.1第一类客户：养老型. 30 2.3.2第二类客户：休闲度假型 31 2.3.3第三类客户：投资型 31 2.3.4第四类客户：体现身份型 32 3?总结 33 策划篇 341?市场定位 34 TOC \o 1-5 \h \z SWOT 分析 34 优势(S) 34 劣势(W) 35 机矣(O) 37 威胁(T) 39 1.2目标客户描蓼 39 1.2.1总体潜在客户分类 39 1.2.2共性及差异性分析 40 1.3项目定位 42 1.4主题定位 42 1.4.1项目主题 42 1.4.2项目形象 43 43规划设计建议 43 2.1规划设计构想 43 2.2产品构想 44 2.2.1项目整体规划设想 44 2.2.2生态环境营造设想 44 2.2.3宗地划分 46 2.2.4产品建议户型及面积配比 48 2.2.5面积区间及比例 48 2.2.6户型建议 49 2.2.7外立面设计 54 2.2.8景观设计 55 2.2.9特色配套设计 58 2.2.10智能化设计 62 2.2.11对细节的雕琢 63 价格建议 64 3.1周边项目价格比较 65 3.2价格策略 66 3.3.1定价原则 66 3.3.2价格策略建议 67 3.3.3价格测算 67 3.3.4成本测算 68 4 .营销执行 70 4.1整体营销策略原则 70 4.2推广策略 71 4.3营销策略 71 4.3.1体验营销 71 4.3.2饥饿营销 71 4.3.3拉进来、走出去 72 4.3.4CS营销服务 72 4.4策略创新 72 4.4.1活动营销 72 4.4.2网络营销 72 4.4.3直效营销 73 4.4.4体验式营销 73 4.5销售策略 73 4.5.1高开髙走 73 4.5.2小步快跑 73 4.6总体推广费用及费用分布 74 4.7推广策路 77 4.7.1广告推广策略 77 4.7.2创意策略 77 4.7.3媒体策略 78 4.7.4广告风格 79 4.8执行部署 80 4.8.1宣传推广启动期（06年8月-06年12月） 80 4.8.2引导认购期（07年1月-07年5月） 83 4.8.3项目热销期（07年6月-07年12月） 89 4.8.4形象提升期（08年1月-08年9月） 91 4.8.5正常发售期（2008年10月-2009年12月） 94 4.8.6品牌延续期（2010年1月-2011年1月） 96 4.8.7余房平稳销售期（2011年2月-2011年9月） 99 5.大盘个案及专题研究 102 5.1案例一、凤凰城（别墅城市） 102 5.2案例二、万科四季花城（有一个美丽的地方） 107 5.3案例三、京津新城（100万别墅 65亿配套） 111 市场篇 1.宏观市场态势分析 1.1简述大及环渤海经济圈对区域发展的影响 环渤海经济圈定义 中国经济快速发展始于20世纪 70年代的改革开放，珠三角经济圈 发展拉开了经济快速发展的大幕。 90年代以后，以为龙头的长江经济 发展圈成为中国经济发展的强力引 擎，带动了 90年代到21世纪这一 阶段的经济发展。两个经济圈在中 国经济发展中都起到了引擎作用，并 且两个经济圈都有一个共同的特点就 是国家政策对区域的倾斜和扶持作 用。环渤海经济圈区域未来将成为中 国经济发展的第三引華。 环渤海经济圈狭义上是指辽东半岛-半岛、京津冀为主的环渤海 滨海经济带，同时延伸辐射到八 以及中东部，其围占我国国土面积 的］2 %和人口的2 0 %。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举 足轻重，经济总童约占全国的1/5,它的发展既是区域发展问题，更 是关联全国的战略问题。 “大”定义 所谓“大”，是指京津冀地区， 是环渤海经济带中重要的一环，包 括由、、、、等城市所统辖的京津唐和 京津保两个三角形地区，以及周边 的、、、以及等城市部分地区形成的 城市群发展空间，中心区面