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丰泽园项目 尽职调査报告目录 TOC \o 1-5 \h \z 第一章项目区域 1 第二章区域市场分析 3 第三章 项目公司介绍 3 第四章项目介绍 4 第五章公司财务状况 5 第六章融资条件 6 第七章风险分析 7 第八章调查结论 8 声明 本尽职调査报告是由独立完成，真实反应了新泰置 业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本 报告的内容的真实性?准确性和完整性负责。 丰泽园项目 尽职调査报告 第一章项目区域 一、XX 市 XX市位于XX省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流 沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而亭誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心, 素有“水旱码头”之称。 今天的XX,更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、 京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，澡宝（丰）铁路、澡阜（阳） 铁路、宁洛高速横跨东西，距XX新X国际机场不足一小时车程；安信 快速通道、X澡城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 XX市面积2617平方公里，人口 260万，下辖源汇区、囲城区、 召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。XX风光秀丽景色宜人，先后摘取国 家园林城市、全国绿化模X城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、 中国人居环境X例奖等桂冠。 XX以食品工业发展的卓苦成效，培育出了以双汇集团为代表的食品 名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建 设双试点市、全国首家农业标准化综合示X市、全省食品工业基地市、 全省无公害食品基地示X市。 二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与X东新区， 东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25 平方公里。总体定位：立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休 闲都市区、创新服务示X区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将 西城区打造成为XX市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示X区 和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、 滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、 两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43 公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地 面积的40.23%,其他为商业用地和公共配套施用地。 以下是西城区鸟瞰图: 第二章区域市场分析 尽职调查期间，我们走访了 XX市住房保障和房屋管理局，调阅了 XX市2011年至2014年前三季度的房地产市场统计分析，现就调阅的 资料对我们重点关注的问题进行分析： 一、房地产开发投资完成情况: 年份 完成投资（亿元） 2011 39.7 2012 43.67  2013 44.32 2014前3季度 43.21 45 44 43 42 41 40 39 38 37 完成投资（亿元）□完成投资（亿元）2011 2012 2013 2014 前 3 季度 完成投资（亿元） □完成投资（亿元） 可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2014年将超越2013年 继续呈上升趋势。 二-房地产项目建设情况: 年份 新开工面积（万平米） 累计竣工面积（万平米） 2011 208.7 133.9 2012 223.44 138.49 2013 223.92 86.63 2014前3季度 119.57 76.03  □新开工面积 口累计竣工而积 □新开工面积 口累计竣工而积 受房地产开发周期影响，商品房峻工面积2013年以来有所下降，但 总体供给依然充沛。 二、商吊房预销彳情况:口预伟项目数 口预售而积力nr口实际销住而积刀 二、商吊房预销彳 情况: 口预伟项目数 口预售而积力nr 口实际销住而积刀Of 2 1111 1 四*商品房价格: 时间 平均 即城区 源汇区 召陵区 开发区 2011 2538 2950 2900 2200 2100 2012 3173 3839 3327 2834 2693 2013 3481 4103 3560 3270 2989 2014前三季度 3571 4236 3778 3170 3100 2011 2012 2013 2014 前三季度 2011 2012 2013 2014 前三季度 f-平均 亠郵城区 源汇区 一召陵区 —开发区 由上图可见，源汇区（西城区）商品房预售价格在整个XX市处于较 高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，通俗一点讲, XX的西城区相当于XX的X东新区，其发展后劲很强。 通过以上图表分析可见，XX市房地产市场整体平稳，但2013年是 一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降（下降多少？）， 但价格一路攀升？（上升多少？