物权法讲义第五章.pptVIP

一、概说 （一）共有的形态 《物权法》第93条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。” （二）共有的一般效力 1．共有人的权利义务 2．共有物的分割方式 3．债权债务 二、共有形态的推定 （一）推定为按份共有 《物权法》第103条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。” （二）规范意旨 三、共同共有 （一）共同共有的含义 《物权法》第95条。 （二）共同共有的内部关系 1．共有物的管理 2．共有物的分割 3．债权债务的内部效力 （三）共同共有的外部关系 1．全体一致原则 2．无权处分的效力 四、按份共有 （一）按份共有的含义 《物权法》第94条。 （二）按份共有的内部关系 1．共有物的管理 2．共有物的分割 3．债权债务的内部效力 （三）按份共有的对外关系 1．物之处分 2．份额之处分 五、准共有 《物权法》第105条：“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。” 第二十二节 区分所有权的概念 第七章 建筑物区分所有 一、建筑物区分所有权的源起 我国建筑物区分所有基本上是住宅商品化之后才出现的问题，迄今不过二十年时间。 二、建筑物区分所有权的性质 一元论 二元论 新一元论 三元论 《物权法》第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 三、建筑物区分所有权的特征 （一）复合性 包括专有权、共有权以及共同管理权，其中专有权是基础。 （二）一体性 三种权利一体构造，不得单独让与。 第二十三节 建筑物区分所有权人 一、业主的概念 （一）“业主”称谓 （二）业主的界定 二、业主大会和业主委员会 （一）业主大会和业主委员会的成立 1．业主大会 2．业主委员会 （二）业主大会和业主委员会的法律地位 1．法人说 2．第三主体说 3．无权利能力团体说 4．关键问题 二、业主大会和业主委员会 （三）业主大会、业主委员会的议事规则 1．业主大会、业主委员会职责 2．业主大会集会 3．双重多数决 4．效力 三、业主的权利 （一）专有权 1．权利内容 2．权利限制 （二）共有权 1．权利内容 2．权利限制 （三）管理权 四、业主的义务 《物业管理条例》第7条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。” 五、物业使用人的准用 “建筑物区分所有权司法解释”第16条：“（1款）建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。（2款）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。” 第二十四节 建筑物之区分 一、专有部分 界定 “司法解释”第2条：“（1款）建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（2款）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。（3款）本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。” 一、专有部分 面积计算 “建筑物区分所有权司法解释”第8条第1项：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”。 二、共有部分 《物权法》第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 三、车位车库问题 《物权法》第74条：“（1款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3款）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 第二十五节 物业服务合同 一、物业服务合同当事人