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物业管理面临挑战与物业管理创新 物业管理面临挑战与物业管理创新 马浩雄 （武汉铁路职业技术学院，湖北 武汉 430205） 摘要：本文分析了物业管理的意义，探讨了当前物业管理中存在的问题与面临的挑战，提出了物业管理创新的内容，并从观念创新、经营创新、管理创新、制度创新等方面进行了分析与探讨。 关键词：物业管理，存在的问题，管理创新 0引言 物业管理最早起源于十九世纪六十年代的英国，经历一百多年的发展，已经成为了一个特定的行业。物业管理工作在我国属新兴行业，是随着住房制度改革的不断深化而逐步培育起来，正处于向成熟迈进的关键阶段。我国短短二十余年的物业管理经验跟有着一百多年物业管理经验的发达国家相比，物业管理服务的总体水平还不高。因此，面对国际水平接轨的形势，使我国物业管理行业将面临严峻的挑战。为把物业管理水平继续推向新的高度。把握机遇、迎接挑战，本文从观念创新、经营创新、管理创新等方面进行了分析与探讨。以促进物业管理健康持续发展。 1物业管理的意义 1．1物业管理能促进经济的增长，产生直接的经济效益 物业管理服务能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象，提升其产品的价值，创造良好的经济效益，达到促进销售的目的，从而易于形成房地产企业经营的良性循环。对于业主来说，好的物业管理能给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的使用功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高物业的市场价值。总之，物业管理的开展克服了传统房屋管理的简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营和服务的配套，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。 1．2物业管理有利于改善环境，提高人民群众生活质量 近年来实施了物业管理的小区、大厦等物业与未实施物业管理的物业所反映出的巨大反差，已充分说明了物业管理在实现城市管理基本目标时的重要作用，良好的物业管理，改善了人们的居住环境和工作环境，促进了人民的安居乐业，众多物业小环境的改善，也有力地促进了城市大环境的改善。 1．3物业管理有利于增加就业 物业管理行业属于劳动密集型的企业，就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前物业管理行业提供了大量的工作岗位，吸纳了大量的下岗人员，对于缓解就业矛盾做出了重要 贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展，以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到更积极的推动作用。 1．4发展物业管理有利于维护社会稳定 物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，成为社区的重要组成部份。大多数物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区等各类组织，积极开展社区文化活动，不仅丰富了居民的业余生活，还促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，从而促进了社区精神文明建设。 2现阶段物业管理存在的问题 2．1业主与开发商之间的物业纠纷 业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，物业纠纷的主体双方是业主与物业公司。开发商之所以被卷入到物业纠纷之中，主要是开发商在出售住宅过程中的违约行为导致的。常见的一些例如纠纷是，比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。 对于开发商与其选聘负责前期物业管理的物业公司之间的关系，大部分业主都不清楚。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物业公司负责的，业主一旦发现自己购买的商品房有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司―― 物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。物业公司是独立主体，不愿代人受过，为维护自己的权利，只能将业主起诉到法院，而判决的结果肯定是业主败诉。 2．2业主与物业公司之间的物业纠纷 主体双方重权利、轻义务。业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式上透明度不高，公司的服务与业主所交纳的物业费不符，收了费不做事，收取垃圾费后，小区大多数地方依然垃圾成堆；有些甚至巧立名目乱收费。物业公司除收取物业费、存车费外，还代收水电费、暖气费、有限电视收视费、天然气初装费等。一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等，收费项目五花八门，令业主难辨真伪