世联_广西北海老城区地产项目整体战略定位_56_住宅.pptxVIP

北海项目整体战略定位本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化本报告要解决的核心问题城市化和地段价值最大化前提：市场可实现 + 地块特性住宅优化1商业开发定位2项目开发策略3专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向项目目标和约束条件客户整体目标第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流第二层级：开发目标。短、平、快。项目背景和约束条件北海市老城区的一个烂尾楼，周边配套齐全。所在板块为北部湾东路板块，区域规模效应明显。地块性质是商业及居住用地。前期已付2700万，加后期改造费用, 成本上不占优势。专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向北部湾东 路商业中心广东 路地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配套等优势明显项目属性研判和界定项目位于北海市中心区核心区域，距离北部湾广场商圈不超过8分钟，项目周边商业形成一定规模，是北海市最为繁华的区域之一项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施齐全海滨花园、中山花园。任何城市的核心地段都是寸土寸金，北海市目前以及未来两年内不会再有城市中心区域地块出让作为住宅用地南珠农贸市场地块周边情况:形象较差,但交通通达性好,商业氛围较好,但档次低.项目属性研判和界定东：靠南珠农贸市场南：原体育馆现改为商住用地北：汽车总站项目整体规划已不能做太大改动，且只有南面沿街，限制沿街面商业贡献率。地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是环境因素和历史因素项目属性研判和界定项目的优势：区域价值：中心区一直以来是北海的核心，是北海次繁华、土地价值比较高的区域地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在北海东进的主轴线上，地段价值高配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域认知度价值：在北海人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地项目的劣势：外部因素：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示历史因素：原规划设计落后、形象较差、口碑不好、市场信心不足、投资置业者接受度较低 项目界定——区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法项目属性研判和界定属性诠释区位属性位于广西省的北部湾经济圈龙头位置经济基础一般中国一东盟“一轴两翼”发展战略 北海市经济基础较弱，整体水平不高位于北海市中心区区域配套完善区域认知度高位于广东路、北部湾东路交界处，北临汽车总站周边拥有北海市汽车总站、农贸市场、海滨公园和中山公园。二小等处在北部湾广场1.5KM商圈范围内城市发展的核心区域未来城市改造的重点从规划上北海市的策略是东进南扩，但中心区依然是发展重点未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通项目属性城市核心地段的开发项目商业＋居住用地部分商业、部分居住，历史遗留原因。可达性好、交通便捷生活配套完善宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利成熟区域，市政配套完善地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源城市中心区周边老居民房多，环境嘈杂和杂乱地块内部无自然资源项目界定：项目属性研判和界定三四线城市、中心城区的、高成本的、带有历史遗留问题的项目属性诠释三四线城市北海属于广西省地级城市，经济总量低中心城区城市传统中心区域，距离最核心商圈步行5分钟距离规模较小商业体量大配套齐全购物、教育、医疗、运动设施齐全项目成本高本地块前期已付2700万专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突结构化分析和问题界定非期望结果——由特定情境导致的特定结果期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果R2R1？R2R1准确定位产品，达到有效去化。目前市场销售最为快速的是中小户型 利润最大化要求可售商业利润贡献最大化周边商业业态较低，不符合项目定位控制成本，避免竞争，走短平快战略体育馆项目即将启动，竞争压力巨大Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题结构化分析和问题界定Q1. 如何在市场可接受情况下重新定位产品，使商业贡献最大弥补项目成本的高昂？Q2.如何消除周边形象差，树立项目形象？ Q3 .启动资金有限成本控制的情况下如何突破竞争压力？ 专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向项目整体战略定位研究思路制定战略发展方向城市背景市场分析竞争分析项目战略定位客户分析成功模式及案例研究项目整体战