房地产项目时间计划与企业运营管理培训.pptx

2012.06版权所有 不得拷贝房地产项目时间计划管理课程与行业标杆企业运营指标对比指标 类别指标名称行业标杆指标地产项目管理 核心指标（1）工程合同数量与人员配置铁杆供方选用比例总包单位管理能力总包单位的体制问题新项目开发核心员工比例项目时间计划管理水平合同结算时间监理费用标准施工图纸深度水平毛坯房改造费用现场是否有专人管技术建筑安装成本水平二次设计与部品确定时间2012.06 版权所有 不得拷贝与行业标杆企业运营指标对比指标 类别指标名称行业标杆指标地产项目管理 核心指标（2）建筑安装成本水平合同签订水平施工工期合理性工程款支付及时性现场是否实现四个总控项目现场管理内业体系设计选材定样、招标影响与主要供方高层沟通频率行政能力安全文明施工工地后勤保证情况五图一致性情况项目档案归档情况2012.06 版权所有 不得拷贝房地产项目时间计划管理房地产项目进度计划的核心理念－经营进度财务 资金工艺 进度客户 时间兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！房地产项目进度计划的核心理念－经营进度房 地 产 经 营 进 度 包 含 三 层 核 心 意 思 ： 1、房地产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应；2、房地产企业的运营节奏应该与企业财务相匹配。3、房地产项目的运作与进度控制。项目进度的源头——杜邦公式创新未来净利润净资产回报率 =所有者权益资产总额净利润=×资产总额净利润 销售收入 资产总额所有者权益=××所有者权益销售收入 资产总额= 销售净利率×资产周转率× 权益乘数[即1/(1–资产负债率)]房地产项目进度计划管理的操作原则“向关键工作要时间， 向非关键工作要资源”什么是计划？《惠普POM》：计划是部门之间沟通的工具。计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。什么是计划《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。房地产项目时间计划与现场施工进度的关系房地产项目时间计划与现场施工进度的关系：房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富； 现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现；房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观； 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。房地产项目时间计划的目的 确保项目任务顺利完成保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通便于领导对开发过程进行监控与调整房地产项目时间计划智慧金钥匙 PM经典语录：计划是所有人的承诺。计划是所有人的承诺，制 定前应消除不同意见。计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。避免过于乐观， 尤其是在项目的初期，留有余地。计划协调会是推进计划执行、培养复合型人才的有效方法。经 常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。统一的方法胜过 先进的方法。变化是常态，计划是为了预控变化。没有计划，不知道“何时变 的、哪里变的、什么变了、变的程度、变化后造成的影响、变 化后的应对措施”。计划可以避免拉项，避免忙得晕头转向是眉毛胡子一把抓，使 目标明确、有的放矢。执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。通过清晰定义计划节点完成的标准，能事前评估工作量和完成 标准，避免相互推诿。房地产开发的主要阶段暨房地产开发增值链收益最大化评估 快速实现阶段收益最大化评估快速实现阶段存在绿色通道实施方案 决策听证会项目投资 决策评审会城市及市场 项目初判 评审会 审批营销策划 报告听证会项目策划阶段项目论证阶段入伙管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段招标签约阶段项目论证、法律意 见分析，形成项目 投资评审报告分析项目 基本情况拓 展组织项目策划/ 产品、市场及 客户定位研究初步 产 品研究营 销营销策划、项目推广方案策划、项目前期推销售事务管理策划报告 深化入伙事务管理广及销售前准备规划深化 单体设计 部品设计概念规划设计 产品策划设 计规划草案 设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合工程配套的必 要条件研究工 程设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工工程施工至 竣工验收主体结构施工至 具备预售条件销售及入伙配合招标采购预算、标底、合同价结算预估测算成 本进度款、设计变更、现场签证说明及图例：：代表集团：代表集团系统、充分 的前期铺垫耦合、高效 的工作模式听证会：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。节点点：配合专业的任务。审批节房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系3~5年战略公司年度经营目标一级计划人力资源配置项目发展计划项目现金流计划营销推广计划施工进度控制计划报建计划配套工程计划二级计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划三级计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划（比 如：精装修）房地产三级计划管理体