房地产项目定位、客户定位、产品定位.pptx

;;项目定位;;房地产开发始于地块研究;地块研究决定项目价值和风险大小;以立体化眼光从宏观上审视项目;研究1：地块与城市的关系;研究2：地块与区域的关系 ① 区域在城市中的地位 新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！ 判定城市规划对地块的影响作用，必须尊重城市的自然发展。 ② 区域的总体规划 区域规划的重心对地块价值具有直接影响；区域格局现状要求 对地块价值的估量要从现实出发；区域格局转变趋势要求对地 块价值的估量要具有前瞻性；;③ 区域的市政配套 新配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力, 市政配 套的数量和类别，影响项目配套的规划、进而影响成本的投入 ④ 区域的交通网络 不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同, 交通网络的通达 性极大的影响着地块可以支撑的定位 ⑤ 区域的人口特征 地块地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同, 很多项目是 根植于区域市场的，因此区域人口结构往往决定了项目的 , 可选目标客户群体，进而决定项目定位;研究3：地块与市场的关系;② 房地产发展趋势 对地块的作用力 价格的变化趋势 产品形态、风格的变化趋势 需求特征的变化趋势 整体格局的变化趋势 地块的价值与上述变化趋势成正比的直接关联 ③ 市场竞争态势 不同区域的竞争态势不同 不同地段的竞争态势不同 市场竞争态势决定地块价值的走向;研究4：地块与周边环境的关系;④ 地块周边的市政配 套 完善的配套，则是地块的价值属性之一 周边配套不完善，则需要项目本身来补充 市政配套是判定地块价值的另一关键因素 ⑤ 地块周边的交通 交通发达是价值属性之一 毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势;市调是项目开发的基础;房地产市调最常用的几种方法不再赘述;通过地块研究我们发现了项目关键点所在；;定位系统;确定项目怎么卖?;几个项目定位案例分享;客户定位;但是，那些产品与服务是真正受到市场需要的吗? 客户真正了解自己的需求么？找得到自己的需求么?;;开发商角度进行的客户定位——以万科为例;;;;;;;;营销商角度进行的客户定位——以世联为例;世联模式——借???点1：思考客户需求从被吸引的方向考虑;;;;;;产品定位;房地产产品定位就是：;产品定位的内容;产品规划定位;产品户型配比;产品户型修改;产品户型修改;建筑风格建议;意大利 建筑风格 地中海 建筑风格 西班牙 建筑风格 北美 建筑风格 英式 建筑风格 法式 建筑风格 德式 建筑风格 新古典主义 建筑风格;意大利建筑风格;上海佘山高尔夫国际社区;上海新浦江城;;;龙湖花盛香醍——秉承托斯卡纳建筑原貌，细节处理精巧细致;龙湖花盛香醍——风格元素烘托建筑意境，百余花卉再塑托斯卡 纳风情;西班牙瓦伦西亚风情： 卵石拼铺的台阶坡道，带着些许沧桑；深深的窄巷，两 岸的白墙，被繁花装点得隆重热闹；湛蓝的天和灿 烂的阳光，让人遐想 法兰西普罗旺斯风情： 从屋顶的瓦片到窗檐的雕纹，每个细节渗透着法兰西文 化的浪漫温馨，犹如沉醉在阳光下的普罗旺斯 意大利托斯卡纳风情： 悠闲恬静的小镇生活，纯美如画的田园风光，从西方文 艺复兴延续至今的建筑符号，诠释返璞归真的生活方 式;龙湖滟澜山——建筑、空间、园林、文化、艺术、生活联想，地 中海风格的全面混搭;地中海风格其他项目——龙湖香醍漫步;西班牙建筑风格;万科兰乔圣菲;万科兰乔圣;上海 城市经典;;;极富韵律感和层次感的建筑 造型与线条，绝无一笔带过之 处；极具品质感的建材搭配 ，无比精到的细节材质处理 更令人耳目一新，挂板与文 化石的组合，加拿大海运而 来的红雪松装饰点缀的檐口 、露台围栏，甚至精细的檐 口收边的角瓦与墙边的角砖 收口运用，无处不尽显设计 师的细节刻画功底； 原创性使每幢建筑都成为唯一 ，让居住者体会真正量身 定做的专属感。 建筑面积438-550平米，其中 地上建筑面积280-380平米。;轻型木结构的多层木质住宅 轻型木结构住宅是一种在欧美住宅产 业十分盛行并占据其建筑住宅市场份 额95%的住宅形式，具有抗震防火、冬 暖夏凉、防潮防蛀、环保节能、保温 隔音等特点，拥有一套经过长期实践 总结出来的严格建筑标准。 建筑面积从地上289平米到366平米不 等，配送精装地下室。;西山美庐——沿袭国际级大师经典精髓，彰显雍容官宅气度;大运河孔雀城——原味南加州风情社区，打造原生、自然生活境界;北美风格其他项目——纳帕溪谷;北美风格其他项目——珠江壹千栋;北美风格其他项目——东山墅;;;;上海 万科红郡;保利 海上五月花;英式建筑风格;金色漫香林——传承英式建筑精髓，亲景理念打造景观洋房;霞光道5号——英伦风情彰显豪宅贵气，现代工艺满足高端居住 需求;法式建筑风格;汤臣