文化旅游地产税务筹划案例简析.docxVIP

精选文档 精选文档 PAGE PAGE3 精选文档 PAGE 一、文化旅行地产涉税特点 序号 涉税特点 主要税种 1 占地面积大，一般位于市郊，地价偏低，对于净利润是 增值税 利好要素。但土地成本低，所得税和土增税的压力大。 土地增值税 同时，营改增后，支付政府的土地价款可从售楼收入销 项税上当算抵扣，在税负方案比较时，也是一个需要考 虑的要素。 2 多业态经营，不一样业态进入盈余的时间不一样，可考虑创 土地增值税 造条件利用损失填补的政策降低公司所得税。 3 拆迁，赔偿方式的选择，如何获得合法单据。被拆迁企 增值税 业争取合用政策性拆迁有关的各种税收优惠政策是控制 土地增值税 税务风险的要点。（被拆迁公司税负转嫁） 4 文旅项目假如利用荒地、滩涂改造用地，注意争取土地 土地使用税 使用税的免征政策。 5 大批的自持物业，大批的商业出租，房产税压力大。可 房产税、 抵扣进项税额少，租金收入还面对较大的增值税负及附 增值税 加。 6 销售仍是自持，出租方式的选择等商业的营运模式较为 增值税、土地增值税、房 灵巧，可对不一样营运模式下的整体税负进行比较和选 产税、所得税 择。 7 政策性强，政府的影响大，公共配套设备操作空间大， 土地增值税 红线外支出的税前扣除需要政府文件的支持，先期拿地 时的商定有讲究，要仔细。 8 绿化面积大，装饰装饰花费占开发成本的比重要，而房 增值税 地产公司的这两项成本，没法定的严格标准，在合理的 土地增值税 范围内，伸缩性很大，能够作为税收筹备的一个方向。 9 文化旅行地产开发公司，高管年关奖金动辄十几万元， 个人所得税 高者几十万元。一方面，公司纳税要规范，依法为高管 代扣代缴。另一方面，高管总在诉苦，税负实在太重。 如何给高管发奖金？ 10 文化旅行地产，投资规模大，开发周期长，资本的利息 土地增值税 是一笔很大的支出。土地增值税清理时，是计算扣除还 所得税 是据实扣除，有玄机。 11 对城镇土地使用税收税范围内经营采摘、参观农业的单 土地使用税 位和个人，其直接用于栽种、养殖的用地，免征城镇土 地使用税，其余用地则应按规定征收城镇土地使用税。 二、税收筹备事例 （1）如何策划物业的自持和销售？ 【事例】A公司开发一个文化旅行地产项目，总成本 200，000万元，按原有成本办理，销售 部分物业90，000万元，自持部分物业 110，000万元，此中自用的物业 60，000万元，出租 50，000万元。估计实现销售收入 150，000万元，流转环节可扣除的税金及附带为 600万元。 经咨询公司建议，成本办理优化以下：销售部分的物业为 100，000万元，自用部分的物业为 52，000万元，出租部分的物业为 48，000万元。 原有成本办理方式下，税负计算：①土地增值税 扣除项目：90，000*（1+30%）+600=117，600万元 增值率： （150，000-117，600）/117，600=28% 土地增值税：（150，000-117，600）*30%=9，720万元 ②自用物业的房产税 60，000*（1-30%）*1.2%=504万元 ③共计：9，720+504=10，224万元 B.成本优化办理后，税负计算： ①土地增值税， 扣除项目：100，000*（1+30%）+600=130，600万元 增值率： （150，000-130，600）/130，600=15% 土地增值税：（150，000-130，600）*30%=5，820万元 ②自用物业的房产税 52，000*（1-30%）*1.2%=436万元 ③共计：5，820+436=6，256万元 成本办理经优化后，能够节税： 10，224-6，256=3，968万（公司所得税的时间价值略。） 2）红线外市政支出税收成本如何办理？ 文化旅行地产，受政策和政府影响大。政府往常要求开发商在红线之外建设基础设备或配套设备作为开发文旅项目的拿地条件。对红线外发生的支出能否同意土地增值税税前扣除，有的省份已作出详细规定，如《湖北省地方税务局对于进一步规范土地增值税征管工作的若干建议》（鄂地税发〔2013〕44号）明确规定，房地产开发公司在项目建设用地界限外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其余单位建设公共设备或其余工程所发生的支出，能供给与本项目存在关系关系的直接依照的，能够计入本项目扣除项目金额；不可以供给或所供给依照不足的（如与建设项目开发无直接关系，仅为开发产品销售提高环境质量的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。 实践中，房开公司在拿地时，会在土地出让合同中商定（或要求政府部门独自发函商定），红线外支出为属于招拍挂拿地时的附带条件，而且是开发项目查收的必备条件。这样，红线外支出相当于土地成本的一部