农贸市场定位和策划及农家乐建筑规划设计.doc

农贸市场定位和策划 项目概述： 　　项目位于某某市城区的西北角，东临某某路，南临某某路，北临某某路。交通便捷，用地60亩，为政府主导、政策扶持、企业参与、市场运作的市民菜篮子工程。是市民高品质生活配套项目。是集蔬菜、果品、水产、粮油、干调、禽肉蛋奶等为经营内容的综合性农贸商城，其经营业态为零售兼小额批发。 　　本项目物业细分为公寓、商铺和摊位三种形态。公寓及商铺为销售独立产权，摊位为销售经营权。 　　品牌化经营，超市化布局，引领行业发展方向，创造体验式消费环境。 　　启用形象识别系统，打造经典案例（农贸市场样板），为后续项目的开发建立良好的口碑基础。 　　农贸城以5个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“回”字形的裙楼建筑。人流自动形成回路，通路纵横交错又让人不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。所有的商铺和摊位都规划在主通道（客流线）的两侧，不会形成客流死角。 　　一、项目定位的基本方向 　　某某市房地产的业的基本现状： 　　近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，城区一座座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。 　　住宅性楼盘已经开始出现“烂尾”盘和滞销盘； 　　商业地产的业态与功能也基本完善，临街店铺、社区店铺和一些专业市场中都存在闲置商铺。 　　但目前还缺少一个形象好，档次高的零售业态农贸市场。该定位的客源基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必须的快速消费品，市场容易启动。但农贸市场的总体经营利润不高，这是影响项目产权（经营权）式销售的最大障碍。 　　我们必须从项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造租售两旺的市场氛围。 　　二、项目的SWOT分析定位 　　1、 项目的优势定位 　　交通便捷，政府主导，政策支持； 　　项目的规模大，档次高，符合市场需要和发展潮流； 　　项目的投资和经营对资金实力的要求可高可低，选择性大； 　　项目的形象好，与脏乱差的老农贸市场会形成鲜明对比，更容易受到人们的认可。 　　2、 项目的劣势定位 　　项目处于城区的西北角，位置有些偏，项目商圈内居民少； 　　农贸类产品的经营利润总体来说相对较低，这就会导致商铺租金低，投资者的投资回报率低， 　　3、 项目的机会定位 　　目前某某市正缺少一个规模大、形象好、档次高、物品丰富、价格低廉的零售业态农贸市场。 　　农贸产品是市民日常生活所必须的快速消费品，也就是说农贸市场永远不会没有生意做。所以，投资农贸市场的物业，回报会稳中有升，没有风险。 　　4、 项目的危胁定位 　　由于某某市房地产开发已经过量，临街商铺已经过量，还有政府规划的专业市场已处于半停业状态，使得人们在投资地产和商业经营上，比较保守，总是观望，等待买现房。这对于项目物业的预售十分不利。 　　市民多年来形成了在早市买菜的消费习惯，而且城区的早市多，市民购买极为方便，这一点也不利于农贸城项目的推广。 　　三、目标客户群体定位 　　1、 投资者定位 　　·在某某市医药、房地产、金融、证券、通信、旅游和商贸等行业工作，职务上为高层管理者或专业技术人员，他们是具有投资意识和投资能力的群体。 　　·在某某市经营农贸产品的个体商户、小商贩多年的经营有了一定积蓄，可以投资买铺，自主经营； 　　·农村高收入群体进城投资者。 　　2、 经营者定位 　　·项目周边小型农贸市场的商家 　　·市区内零散的小商贩 　　·在青州出早市或赶集的个体经营者 　　3、 消费者定位 　　·项目辐射半径1公里以内的居民 　　·步行或自行车5至10分钟路程之内的居民 　　·上、下班途经此地的城区居民 　　·中、低端消费的城区居民 　　四、产品定位 　　产品类型有出售独立产权的公寓、出售独立产权的商铺、出售经营权的摊位三种类型。 　　公寓、商铺和摊位的使用面积，均设计成大、中、小三个标准单位，给投资者和经营者留有选择空间，便于做出适合自己的选择。 　　建议公寓面积为30㎡（占总面积的15%）、50㎡（占总面积的70%）和80㎡（占总面积的15%）三个标准单位，建议商铺面积为25㎡（占总面积的20%）、50㎡（占总面积的70%）和100㎡（占总面积的10%）三个标准，建议摊位面积为2㎡起租（售）。 　　五、价格定位 　　项目的初步价格定位，根据房地产市场竞争情况，和对同行业市场的综合评价，设定一个中等或中等偏高的内部认购价位，具体价格制定根据内部认购咨询期内市场准买家的反馈信息及踊跃程度具体调整。 　　品质高，升值潜力大，但售价不高，让经营者对项目产生较高期望，采用一次定价，不分位置，统一价位的定价原则，争取让项