某公馆项目营销策略思考.pptxVIP

谨呈安徽xx置业合肥xx公馆项目营销策略思考01. 目标理解 OBJECTIVE02. 市场趋势研判 ANTICIPATION03. 竞争分析 COMPETITION04. 需求分析DEMANDS05. 战略定位 STRATEGY06. 营销策略 TACTICS07. 世联豪宅案例 EXAMPLES合肥华地公馆项目营销策略思考01基于项目判断和核心目标的思考项目背景核心目标思考项目开发背景区域属性位居人文优势凸出的城市高端居住板块，大牌云集，发展日趋成熟人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群区位优势市中心高新区板块一环路高校云集区位优势明显，在老城区、大蜀山区、政务新区的环抱之中，享有他们的资源条件。集中了合肥80%的科教资源，汇集了39所大中专院校，60余家科研院所，收入水平高。黄潜望板块望江路政务新区二环路区域的局限价格区间7000-9000元/㎡产品形式小高层、高层客户特征地缘性客户为主，包括附近高校的教师、企事业单位职工、公务员，以及全市的中高端客户代表项目金色名郡、幸福里、学府名都等交通便利，生活配套成熟由于所在区域发展较早，被市中心、高新区、政务新区环抱，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧改项目为主。交通便利配套成熟项目开发背景区域属性大区域价值、市政配套赋予项目众多利好因素核心圈层——住宅圈层： 包括：大量中高端水平的住宅小区潜山路望江路次极圈层——购物、休闲、餐饮及生活配套圈层： 包括：超市、百货、餐饮、家居广场、电器电子类专业店、书店、商业步行街等外围圈层——办公商务圈层： 包括：写字楼、商务公寓、酒店、银行证券电信等营业厅，快餐店、服装类专卖、商务礼品店（酒、烟、茶）等纯高层中大户型社区项目为纯高层的物业形态，且具备较高品质感。面积以改善性需求的客户为主。项目开发背景项目属性建筑园林项目环境园林以打造富有人文特质的生态人居环境为宗旨，建筑以带有简约欧式风格的新古典主义为主。项目属性：较成熟区域中等规模，高层中大户型为主的高品质社区项目经济指标：用地面积： 约14.2万平；总建面：约30万平；建筑密度：20.62%；容积率：2.12；绿化率：40.15%户数：约1300户户型面积比例113-11536%124-12726%133-13722%142-15417%华地公馆项目对于开发商的意义项目开发背景开发商目标实现板块转型、实现产品线跨越是华地公馆赋于开发商的重要意义世联理解：在快速回现的基础上，完成两个转型和跨越12板块运营转型——作为深耕黄潜望区域的开发商，需要一个真正能代表板块升级、转型形象的项目产品线跨越——紫园、名都已经成为企业精品、中高端产品的代表作，企业需要一个真正的豪宅标杆项目转型！超越！2011，华地豪宅纪元年思考:什么是豪宅？ 目前黄潜望区域片区王的价格在8000元/平米左右，已经形成区域内价格的天花板效应。价格突破8000元/平米意义?10000元/平米跻身合肥顶级项目的行列实现10000元/平米的高价，才是华地与世联携手的重要意义8000元/平米10000元/平米高 端豪 宅意味着什么?意味1：名都及紫园的操盘思路已不再适用11年名都10年09年08年价值回归，完美销售，品牌效应逐步形成成熟社区氛围，口碑效应发掘价值，经营客户立势，亮相在调控年的影响下，通过前期良好的市场口碑及逐渐形成的品牌价值完成目标项目全面清盘阶段，实现现金牛向瘦狗产品的快速转化华地的首个地产项目，企业亮相的第一枪“中央官邸”形象的树立，确立市场地位，实现利润与速度的双赢1、开发商初次涉足房地产，保证持续稳定的现金流是企业的第一目标；2、项目所处区位，入市时价值还未得到充分发掘，项目承担了带动区域发展和升级的助推力；3、鉴于以上两种因素，名都项目的操作是一个普通中高端社区大盘的操作模式。意味1：名都及紫园的操盘思路已不再适用12年……紫园11年10年走品牌、走口碑、走客户维系路线树立标杆，发掘项目价值及客户亮相华地2号作品，走人文，走精品路线树立片区市场地位，完成利润与速度的双赢，实现项目发展目标通过区域和项目的成熟、品牌的传播，持续高速走量1、在名都成功的基础上，企业扩充产品线、持续稳定发展的源动力；2、项目所处区位相对劣势，精品路线的方向提升项目档次；3、鉴于以上两种因素，紫园项目的操作是一个非城市核心精品社区的操作模式。意味2：板块内的客户已经不再适用价格承受力关注价值点区域其它项目名都、华润、万科多改客户地段》环境》产品》配套》价格120万以上多改客户首改、二改客户地段》面积》户型》价格》物管首改、二改客户80-120万刚需客户地段》户型》总价》景观》配套60-80万刚需客户显性客户隐性客户8000元/平米 10000元/平米80-120万 150万以上意