某地产别墅项目前期营销总结及销售策略分析.pptxVIP

兰乔圣菲三期销售策略及近期工作安排汇报提纲一、市场分析二、重点个案研究三、兰乔圣菲优劣势分析四、客源定位五、营销推广建议六、产品分析及销售价格七、销售计划安排市场分析05年1月-06年4月住宅供求分析数据来源：中国房地产决策咨询系统1. 网上房地产显示，住宅可售面积为1023万平方米，可售套数为79203套。2. 05年11月以来供应量的缩减，市场呈现供不应求状，但4月供应量上升后，供求即发 生逆转，呈供大于求状。04年7.1日至06年4.30日独栋别墅成交统计产品类型供应套数(套)成交套数(套)余量(套)独栋别墅569545781383数据来源：中国房地产决策咨询系统06、07年别墅产品新增量预计将突破200万平方米数据来源：中国房地产决策咨询系统注：包括联体别墅2006年独栋别墅月成交区域分析 区域时间闵行青浦松江浦东南汇其他成交比例较高楼盘楼盘名称成交套数成交价格06-114181128150御翠园937704大豪山林别墅111133306-2257131690中房森林别墅1422048东恒豪322181129130白金瀚宫717295圣堡别430622014149圣堡别墅2913950好世麒麟园211432906-51437101531恒联名人世家2015770好世麒麟园713886数据来源：中国房地产决策咨询系统1. 别墅成交集中五大区域，浦东、青浦成交量最高2. 青浦圣堡、恒联名人世家4、5月成交活跃3. 交通、价格、花园面积成为客户购买别墅首选因素2006年独栋别墅月成交价格段分析 成交价格 （元/平米） 时间10000-1490015000-1990020000以上20062329302006-34028252006-49728382006-5313613数据来源：中国房地产决策咨询系统 1、2月低价产品、高价产品成交量高 3-5月低端价格别墅成交量急剧上升 价格成为近期客户购买着重考量点华漕别墅在售及未来供应量产品类型供应(套)成交(套)余量(套)未来供应(套)西郊庄园882536四期联排上海年华461729——林茵湖畔1141095315红郡——————238合计24815170149数据来源：中国房地产决策咨询系统 独栋别墅竞争压力较小 区域存在联排别墅争夺客源状况市场总结需求量有所上升，市场有所回暖，但存量仍然较大，总体走势并不乐观全市独栋别墅仍有1300套余量，05年4月至今月成交维持在200套以内；成交量偏小，独栋别墅销售存在压力近期青浦区域独栋别墅成交活跃，交通、价格成为其主要卖点区域内独栋别墅竞争压力小，但竞争放大至青浦区大西郊区域区域内联排别墅供应量加大，价格达到15000元/平方米，拉升区域价格楼盘分析西郊庄园基本数据总套数 251，可售36套容积率 0.2绿化率 73% 开盘日期 2002.2.2 户型面积281-1084平方米销售价格40000元/平米成交价 3月： 506.68平米 53999元/平米 4月： 398.69平米 39374元/平米会所面积 8000平方米会所设施 宴会厅、阅览室、室内游泳池、健身房、桑拿按摩室、SPA、棋牌室、游戏机房、台球室、酒吧、超市、银行、邮局、会议室、网球场 物业管理费 7.5元/平米/月 诉求卖点国际品牌·聚集优势——奖项、8000-15000美金/栋/月，诉求投资回报国际生态·庄园优势——1000-3000平米花园国际生活·配套优势——双会所：西郊俱乐部8000平米；网球俱乐部12000平米国际教育·社区优势——国际教育社区国际精英·住户优势——住户身份（欧美、新加坡、韩国等；世界500强CEO）国际交通·便捷优势——嘉金高速，虹桥交通枢纽诉求：配套地图主要标示：各大国际学校、公园、网球俱乐部交通动线本案地图主要标示：嘉金高速动线、古北、虹桥、徐家汇、F1国际赛车场交通规划地图主要标示：虹桥交通枢纽成交客户分析外籍人士占32%，港台人士占28%，中国客户占40% 上海本地客户占30%，江浙客户占到52%，，其它地区客户占到28% 自住客户为1/4，1/4为纯投资，50%自住兼有投资，投资倾向高租赁及二手房近期网上房源统计面积租金（元/月）$美金/月/m2备注3806998023装修3155800023装修3887800025装修3757500025装修3906500020.8装修3155800023装修面积房型售价万元单价315 5室2厅3卫11285室3厅3卫128834000578 6室4厅3卫160027700390 6室3厅3卫120030800374 5室3厅3卫128034220375 5室3厅3卫 120032000租金报价20