从风控及产品设计的角度看链家事件及其背后的商业模式.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 从风控及产品设计的角度看链家事件及其背后的商业模式 买家通过链家订下一套400万的房子，付了定金才发觉房子被抵押给了链家（抵押额340万）。其次，买家发觉房东买这套房子办的购房贷款早已逾期（约110万），买家想着购房合同已签，不连续买这房子的话定金就得打水漂。于是答应向链家借款110万（月利率1.6%），用于帮房东垫款先把原有的房贷还了，把房子买到手，然后回头再用自己向银行申请的房贷把向链家借的钱给还了。  正常的话这个流程走下来，最终还是房东正常向银行还房贷，只不过中间可能多个把月的利息。  剩下的故事可以被分为第二轮案件：  1. 买家与银行签订了为房东垫款的协议，向链家借了钱转给房东之后，资金被挪作他用，没有被拿去还给银行…  2. 于是银行查封了该房产，然后买家花了很大的功力把钱给到了银行（应当是又筹了110万），让银行解除了抵押；  3. 买家以为全部的不幸都结束的时候，链家告知买家“这房东还欠我钱呢，所以他把房子抵押给了我，你要过户还得拿你爸妈的房子帮他的还款做担保（潜台词：房东要是连续不还钱我们就找你或者你爸妈要）”  故事到此告一段落，买家闹上了，随后Y市住建委24日回应，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已绽开调查，处理结果将准时向社会公布。目前，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。  ===我是柠檬小狗忍不住要插嘴的分割线===  整理清晰来龙去脉以后，我深呼吸了3次忍住了对这位不幸买家的吐槽，只简洁说一下其实早就可以发觉的各种蛛丝马迹和操作失误（可以算是操作性风险）。  第一，400万的房子抵押额达到340万就不正常，根据银行房贷贷7成计算，贷款额最高也就是280万，说明这房子确定还有其他的抵押债务，在没有深究的状况下连续买房流程…哎…  第二，原房东的房屋贷款既然已经逾期，买家就应当抱一本法律字典去找链家退定金才是了，竟然还想着自己去给房东垫钱还款…哎…  第三，垫款也就算了竟然直接把资金打给房东，根本就应当直接打给银行用于直接还款嘛…打给房东，人家原来就一屁股债突然有人划钱给他（而且这笔钱也不能帮他把债务全部还清），他当然卷铺盖走人了…哎…  第四，买家最终意识到房东还欠着链家的钱，竟然又答应帮房东的还款做担保还搭上爸妈的房子…哎…  总结下来，假如房东能有一个做客户经理的，或者做风控的朋友那该多好啊…（内心：快来关注我吧我是很牛逼的风控我们做好盆友吧）  ========插嘴完毕分割线=======  随着这一事件的被报导，整个链家集团被拉上了风口浪尖，其中我很感兴趣的是整个集团的资金链的运作构成，大致的猜测如下：  首先，链家旗下有一家第三方支付公司，链家将房屋交易过程中收到的定金与首付款沉淀在第三方账户内。这样做的好处是：（1）取得这部分资金几乎没有花费任何成本。（2）由于房屋过户的时间较为明确（比如两周），那么这些资金的周转频率也可以得到很好的掌握，更没有挤兑的可能（总不见得全部的链家客户都同时说我不买房子了你把定金退给我），（3）买家还会觉得哇靠真是靠谱的公司这样我的资金都是有保障的吧…  其次，由于房产买卖的交易双方都有资金需求（比如业主卖房需要还清银行按揭、买房客户需要尽快支付房款等）。双方对资金周转时间要求都很高。于是链家出场，以中介人的身份表示我来帮你们垫款…买卖双方当然会觉得这个中介太靠谱了服务到位啊给他赚点也就赚点了我省心啊（平凡老百姓你让他一下子筹个上百万资金还是有难度的。当然定价权在链家手上，月息1.6%虽然比不上高利贷，但是也肯定不算低的了）。  这么做的好处是，链家在整个交易过程中开头画闭环，并且稳稳抓住了定价钱。而在这一块借贷业务上，链家几乎没有直接的竞争对手（不信的话，你别找高利贷之流，通过正规渠道一下子筹个200万出来试试）。随着房价的不断上涨，特殊是20XX年下半年以来一线城市的飙升过程中，买到就是赚到的心理让买方对资金的效率要求也开头急剧上升。虽然市场上供应首付贷的不少，一手房的首付贷到款效率高，二手房一般仍有一定的时滞，但是依我个人推断，链家只要好好做正规做，形成一家独大的局面还是很有可能的。  再次，链家出借的这些资金的还款来源非常明确（最终还款来源就是买家向银行申请的房贷），由于房屋买卖的真实背景，其中欺诈的可能性也被大大降低。所以虽然链家在资金出借期间不取得任何抵押担保，被出借资金的安全性依旧很高（柠檬小狗插话：这才是所谓的真实贸易背景，各位手上有一大堆贸易公司的同仁们你们看到了么看到了么？）从整体的房屋交易流程来看，无论是房源还是资金