旧城改造计划书.docx

旧城改造计划书 ******旧城改造工程商业计划书编制单位：**************************编制时间：二〇一一年名目第一章商业方案书5.5工程建立符合国家产业政策 (35)5.6工程建立符合《城区总体规划》 (36)5.7工程建立规模 (36)第六章工程建立内容介绍 (38)6.1工程开发条件 (38)6.2工程选址方案 (41)6.3工程开发思路 (42)6.4工程开发产品定位 (43)6.5工程开发的4P策略规划 (44)6.6土地整治方案 (50)6.7工程建立规划 (54)6.8工程进展 (62)第七章工程SWOT综合分析 (63)7.1工程优势分析 (63)7.2优势分析 (65)7.3工程时机 (66)7.4工程威逼 (66)7.5SWOT综合评价 (67)第八章工程施行方案 (68)8.1工程管理 (68)8.2施行进度 (69)第九章工程风险及躲避策略 (70)9.1工程风险分析 (70)9.2风险掌握措施 (70)9.3风险躲避策略 (72)第十章投资估算及资金筹措 (77)10.1估算说明 (77)10.2征地拆迁及安臵 (77)10.2估算根据 (80)10.3开发投资估算 (80)10.4资金筹措 (82)第十一章经济评价 (83)11.1评价说明 (83)11.2投资用法方案 (83)11.3经营收入估算 (83)11.4工程建立本钱 (84)11.5利润分析 (84)11.6现金流量分析 (85)11.7社会影响分析 (85)11.8互适性分析 (86)第十二章商业方案书结论 (87)12.1结论 (87)12.2建议 (87)******旧城改造及********城中村改造工程商业方案书第一章商业方案书的迫切需要。总之，通过施行旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，进步城市综合竞争力，促进城市经济社会的进展；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、训练、社保等保障问题。因此，工程的建立是必要的。1.2.2市场分析近几年，******房地产市场快速进展，有方案地施行了一般商品房、经济适用房和廉租住房的开发建立，房地产市场根本保持安康平稳的进展态势。2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建立经济适用房2万平方米。进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开出售房等行为严峻查处，维护了市场秩序。2011年方案投资8000万元，建立经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放掩盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。1.2.3工程选址***************************************。1.2.4工程建立内容工程需拆迁32.5万平方米并进展场地开发整理；然后建立住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅臵换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建立谁、电、气、讯、路等公共根底设施。1.2.5工程建立目的本工程作为******旧城和城中村改造的一局部，集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体，在开发上有必要遵循?三老形式?：1.要让?老爷子?满足：各级政府关注度比拟高，对工程开发提出了一些指导性看法，工程施行也需要政府的连续参加和支持，工程开发胜利与否，将关系政府官员的政绩。2.要让?老板们?满足：本工程作为旧城改造工程，面临高额拆迁本钱的摊消问题，必需在运作形式上创新，以保证15％以上的预期自有资金投资利润率。3.要让?老百姓?满足：作为高尚住宅区，为吸引高收入目的消费群体跟进，必需在工程硬件和软件上不断创新，作出工程精品，创立工程品牌，让消费者感觉物超所值。1.2.6工程施行方案本工程主要涉及974.4亩地的征地拆迁安臵及场地整治；以及后续的房地产开发过程。主要工程内容为土地整治工程及地块内的根底设施建立，后续的安臵房建立、用于补助的房地产开发建立等，参照同类工程，施行进度支配如下：工程第一阶段：招商引资确定工程建立主体；工程其次阶段：对拟改造地块进展摸底，签订安臵补偿协议；工程第三阶段：确定地块出让条件，签订合作协议；工程第四阶段：预备工程建立的相关材料并报相关部门批准；工程第五阶段：完成整治范围的旧房撤除及场地平整工程；工程第六阶段：分期进展房地产开发，第一期建立安臵房安臵老住户，接着开头进展正常开发，分三期进展建立。1.2.7投资估算估算工程开发建立投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者