无房产证房屋的买卖合同效力的认定.docx

无房产证房屋的买卖合同效力的认定 无房产证房屋的买卖合同效力的认定孟凡云[案情]1999年10月，原告甲经审批获得国有土地用法权证，2000年10月建筑商住楼三层三间，但未领取过房屋全部权证。同月，原告甲与被告乙，商定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、用法，并把土地用法权证一同交付。被告乙未办理土地用法权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2001年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙回绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。[审讯]法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、用法，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违背了管理性标准且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。判决买卖合同有效，驳回了原告的诉讼恳求。[评析]对本案的处理结果，合议庭存在两种不同的看法，第一种看法认为：双方签订的买卖合同因违背《城市房地产管理法》第三十七条“未获得权属证书的房地产不得转让〞规定无效，双方各自返还已获得的财产。其次种看法认为：房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违背了管理性标准且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。判决驳回原告的诉讼恳求。笔者同意其次种看法，理由如下：一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。买卖合同是出卖人转移买卖标的物全部权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人全部或者出卖人有权处分。法律、行政法规制止或者限制转让的标的物，按照其规定。〞可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特殊要求。从不动产的特性看，房屋全部权证只是证明全部权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋全部权的功能。无房产证不等于不享有房屋的全部权，持有房产证也不等于拥有该房屋。首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关依据申请人的申请作出的一种行政确认，它所表达的仅仅是国家行政权利对不动产物权关系的一种干预，它与物权法标准意义上的不动产登记存在本质上的区分。因为，依不动产法规章，不动产登记(或不动产物权登记)，是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的特地机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得成认和爱护的根本根据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋全部权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋全部权不清晰的，暂缓登记，待条件成熟后办理。〞可见，房管部门发证的前提是权属清晰，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼恳求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进展行政管理的需要，不能到达根据物权公示原那么对物权交易进展爱护的目的，只有法院对房屋全部权确实认，才真正具有确权意义。其次，自建房屋不管是否领取权属证书都属房屋建筑者原始获得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有全部权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建筑房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理全部权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只说明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。明显，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人担当权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。依据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主见任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种状况，买受人可以按照本法总那么第七章违约责任的规定，恳求出卖人担当违约责任。即使在标的物的局部权利属于别人的状况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性标准，不能作为认定合同效力的根据。法律行为违背强迫或制止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。我国民法继承了大陆法国家的做法，在《民法通那么》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通那么》第五十八条作出了规定“违背法律或者社会公共利益的民事行为无效〞，《合同法》第五十二条规定“违背法律、行政法规的强迫性规定的合同无效〞，这表达了国家对合同自由的干预。笔者认为，强迫性标准应当进一步区分为管理性标准和效力性标准，只有违背效力性标准的合同才能被认定为无效