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PAGE PAGE 1 房地产企业成本控制 目前，在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、求得发展是急需解决的重要问题!只有加强成本掌握，提高企业经济效益，才是企业制胜的法宝。 随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有着相当融资能力的境外资本的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张，房地产市场的竞争将更加激烈。由于房地产市场价格受宏观政策的影响较大，在将来售价不明确或只能预估售价的状况下，只有成本掌握较好的企业才有可能在市场竞争中具有竞争优势，故成本掌握是房地产企业的核心竞争力。 一、地产企业成本掌握的一般原则  ㈠成本最低化原则  成本掌握的根本目的，是在保证产品质量的状况下通过各种措施降低建筑成本，使用最低的成本达到预期的目标。  ㈡全面掌握原则  全面掌握就是全员掌握和全过程掌握。成本掌握仅靠项目经理和专业成本管理人员及少数人的努力是无法收到预期效果的，而是需要大家关心、需要项目参与者群策群力;在开发项目确定以后，自设计开头，经过工程施工，到竣工交付使用，其中的每一项经济业务都要纳入成本掌握的轨道。  ㈢动态掌握原则  动态掌握原则是把成本掌握的重点放在设计、招投标、合同管理、施工管理等主要开发阶段上，准时发觉偏差、纠正偏差，在生产过程中进行动态掌握。  ㈣目标管理原则  目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段。  ㈤节省原则  节省人力、物力、财力的消耗，是提高经济效益的核心。节省可从三方面入手：一是严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督;二是提高开发项目的科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率，节省人、财、物的消耗;三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的铺张。  ㈥责、权、利相结合的原则要使成本掌握真正发挥准时有效的作用，必需严格根据经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。  二、成本掌握的措施  成本掌握在不同阶段有着不同的措施，本文分投资决策、设计、实施和竣工结算四个阶段进行成本掌握措施的争论。  ㈠投资决策阶段  投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，各职能部门应主动发挥“经济参谋”的作用，积极进行相关经济指标的预算、估算与评价，为决策层做好正确的投资决策服务。  ㈡设计阶段  设计阶段是成本掌握的关键环节，把好设计关能取得事半功倍的效果。设计阶段的成本掌握措施主要有：  1.实行设计方案招投标  企业在托付设计时应大力引进竞争机制通过设计招投标来选择优秀的设计单位，以实现设计方案的最优化，避免因工程设计质量问题出现工程变更而造成直接经济损失(投资增加)。  2.实行限额设计  限额设计是建设过程中行之有效的掌握方法，也是掌握成本的有效措施之一。设计的优劣将直接影响建筑费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。  3.运用价值工程(原理)。设计工作应当做到功能与造价相统一，在满意功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础增加地下室，这样，地下室既可以停车和储存杂物，又可以使小区不建地上停车场，节省用地的同时也美化了环境。  4.加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行认真复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金铺张。  ㈢实施阶段  1.实行招投标  招投标是有效掌握成本的核心，招投标工作主要有如下掌握点：⑴严格审查施工单位资质，严防劣质施工单位混入投标单位之列。⑵严格把握招标条件，专心编制标底和标书，做好评标定标工作。工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、精确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。⑶合理低价中标。房地产企业对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。⑷严把合同关。应重视合同管理，把握国家的有关法律、法规及规章规定，牢固树立法律意识，熟识专业学问，同时充分发挥企业各部门内部会审合同的作用，专心把好关，预防竣工结算阶段因缺乏法律依据出现扯皮不清的现象。  2.加强施工现场管理  在施工阶段，应重点加强工程施工现场的动态管理，把工程管理与造价掌握观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，保证管理目标的实现，提高项目的投资效益，主要表现在以下几个方面：⑴制定最优施工方案项目开工前要专心组织图纸会审和设计交底，再依据设计、施工图等有关技术资料，对拟定的施工方法、顺序、作业形式、机械设备