无权处分房屋情形下的效力及违约救济.docx

无权处分房屋情形下的效力及违约救济 无权处分房屋情形下的效力及违约救济2009年10月11日，原告钱某、陈某鸣和陈某萍的父亲陈某标与被告徐某签订了一份房屋转让合同，商定被告将位于桐庐县某街道某小区一处住房转让给陈某标，转让价为222750元，付款方式为：次付款20万元，其次次待房产证做好交给陈某标，办妥产权过户手续后付清;合同签订之日起3天内交房;违约责任：被告待房产证、土地用法证、契证办妥后，帮助陈某标办好产权过户手续，如违约，支付陈某标违约金3万元。合同还对其他事项进展了商定。同日，陈某标向被告交付房款20万元，被告也于当日交付房屋，原告用法至今。2011年5月20日，被告获得房屋全部权证，依据该证显示，该房系被告与第三人按份共有，各占二分之一份额。同年12月2日，陈某标去世。2012年11月20日，原告托付律师致函被告，要求连续履行合同，帮助办理过户手续或退款、赔偿。被告收到函件后回复称，不同意该处理方案，不认可违约金等赔偿。2012年12月27日，经三原告申请，对三原告系陈某标的法定继承人进展了公证。诉讼中，经原告申请，法院托付评估机构对诉争房屋价值进展了评估，评估价格为42万元。原告垫付评估费用6000元。原告钱某、陈某鸣、陈某萍诉至法院，恳求：解除陈某标与被告签订的房屋转让合同;判决被告向三原告退还房屋转让款20万元、支付违约金3万元，并赔偿由此而给原告造成的在同类地段购置同类房屋的替代履行的差价损失约20万元(详细金额可依第三方中介机构评估为准);判决被告支付垫付评估费用6000元。诉讼中，吴某以有独立恳求权的第三人身份起诉，恳求：确认被告徐某与陈某标签订的房屋转让合同无效。【审讯结果】法院经审理认为，陈某标与徐某签订的房屋转让合同合法有效，该合同是以获得房屋全部权为目的，合同履行过程中因吴某不同意转让导致合同目的无法实现，故原告要求徐某解除合同并赔偿损失，合法有据。遂判决：自判决生效之日起解除陈某标与被告徐某签订的房屋转让合同;被告徐某于判决生效后十日内退复原告钱某、陈某鸣、陈某萍房屋转让款20万元;被告徐某于判决生效后十日内支付原告钱某、陈某鸣、陈某萍违约金3万元，并赔偿原告钱某、陈某鸣、陈某萍房屋差价损失167076.6元;被告徐某于判决生效后十日内支付原告钱某、陈某鸣、陈某萍评估费用6000元;驳回原告钱某、陈某鸣、陈某萍的其他诉讼恳求;驳回第三人吴某的诉讼恳求。宣判后，被告徐某不服，上诉至杭州市中级人民法院，二审讯决驳回上诉，维持原判。【评析看法】本案系一起因无权处分引发的房屋转让合同纠纷案，对于无权处分合同效力的认定，我国的司法政策经受了一个从认定合同无效到有效的进展历程，2012年发布的《人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的说明》(以下简称《买卖合同说明》)次明确成认了无权处分合同的效力，对于维护交易平安，保障当事人合法权益意义重大，同时也转变了司法理论中此类案件的处理。(一)无权处分情形下买卖合同的效力无权处分，指没有处分权而处分别人财产，但处分共有财产是否为无权处分?《合同法》未予明确，理论界和实务界存在很大争议，有观点认为不属无权处分，因为处分人是共有人之一，至少有局部的处分权。但《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有商定的除外。〞据此，可以认定，局部共有人擅自处分共同共有财产或者未到达2/3以上份额的局部共有人擅自处分按份共有财产的行为也属无权处分。《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分别人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效。〞该条规定了未经追认的合同效力处于待定状态，假如权利人追认，那么合同有效，但假如不被追认，是否意味着合同无效《合同法》未予明确，在《买卖合同说明》施行之前的司法政策曾普遍认定此类合同无效。但《买卖合同说明》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有全部权或者处分权为由主见合同无效的，人民法院不予支持。〞据此，首次明确了无权处分合同的效力仍为有效，从而对该《合同法》未予明确的空白供应了法律根据。依据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有商定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。〞该条将不动产变动的缘由与结果行为相区分，也即不动产变动的缘由是依合同行为，其根底是双方当事人的意思表示全都，合同的效力按照《合同法》来认定。而不动产变动的结果那么是物权行为，物权的变动依交付和登记才能生效，而不动产物权变动登记属于合同的履行，不能因不动产变动未成就而否认合同的效力。综上，