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3.21 物业设备技术运行管理 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求。 加强维护保养工作。 设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 学习文档 3.22 物业设备经济运行管理 初期投资费用管理 ① 设备的技术性能参数必须满足使 用要求，并注意考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易 程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格使用寿命及运行时能 源的耗用情况。 ④ 注意采用新技术、新工艺、新材 料及新型设备 学习文档 3.22 物业设备经济运行管理 运行成本管理 ①???? 能源消耗的经济核算 ②???? 操作人员的配置 ③???? 维修费用的管理 学习文档 3.3 物业设备维修管理 3.31 物业设备的维修保养方式 3.32 维修保养工作的实施 3.33 设备的点检 3.34 设备的计划检修 3.35 设备维修管理的原则 学习文档 3.31 物业设备的维修保养方式 清洁 紧固 润滑 调整 防腐 防冻 外观表面检查 对长时期运行的设备要巡视检查，定期 切换，轮流使用，进行强制保养。 学习文档 3.32 维修保养工作的实施 预防维修 计划性预防维修 状态监测性预防维修 故障性维修 事后维修 紧急抢修 维护保养实施方案 学习文档 3.32 维修保养工作的实施 日常维护保养 要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。 学习文档 3.32 维修保养工作的实施 定期维护保养 ①内外清扫、擦洗、疏通； ②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； ③检查安全装置； ④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ⑤清洗油箱，检查油位指示器，换油； ⑥检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 学习文档 3.33 设备的点检 设备日常点检的内容 ①运行状况及参数 ②安全保护装置 ③易磨损的零部件 ④易污染、堵塞，需经常清洁更换的部件 ⑤在运行中经常要求调整的部位 ⑥ 在运行中经常出现不正常现象的部位 学习文档 3.33 设备的点检 设备的计划点检 ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； ②更换零部件； ③确定修理的部位、部件及修理时间； ④安排检修计划。 学习文档 设备点检标准书（例） ℃ * 学习文档 日常点检表（例） 记录符号 正常： ? 待修： ? 异常： ? 修好：? * 学习文档 3.34 设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。 以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 学习文档 3.35 设备维修管理的原则 维护保养为主 计划检修为辅 学习文档 3.4 物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过 技术改造能达到同样的目的的，一般就不 采用设备更新的方式 。 学习文档 3.5 备品配件管理 备品配件管理工作的目的是 ： 既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 学习文档 3.6 固定资产管理 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等 。 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。 学习文档 第四节 物业设备管理的机构和职责 4.1 设备管理组织结构