餐饮街项目定位分析篇.ppt

餐饮街项目 定位·产品·营销方案;第一部分 定 位 篇 第二部分 产 品 篇 第三部分 营 销 篇;定位缘起——;第一部分 定位篇;昌乐缺乏一条引导消费的美食街—— ;我们看准市场良机， 专门为餐饮行业量身定做业态集中的的餐饮美食娱乐街， 将会受到经营者的喜爱，物业价格和租金也将上升。;二、地块机遇分析;风情水景，打造餐饮街更吸引人 现代都市人吃饭更讲究回归自然。项目西望小西湖，微风抚柳，风情无限，对如此美景饱餐美食，对消费者充满诱惑力。 中高档住宅小区众多，提供大??稳定的消费客群 项目周边电业公寓、濠景海岸、西湖丽景（在开发）等高档物业众多，集中了大量具有高端消费能力的业主，本项目成为日常宴客的好去处。 地处（寿阳山+小西湖）一条线，旅游休闲带动餐饮娱乐 项目地处寿阳山旅游度假区和小西湖风景区的连接线上，从寿阳山沿昌盛街一路直达本美食街，把城市美食街地产开发与旅游休闲结合，促进餐饮娱乐消费。 交通四通八达，辐射更大区域消费者 宝昌路、交通便利，吸引很多驾车前来吃饭的消费者，优越的先天及配套条件将支撑本项目打造中高档次餐饮。;当我们看到蜿蜒的小丹河， 看到充满水乡风情的小西湖， 结合小西湖柳岸美景，融合欧美建筑风情， 打造昌乐独一无二的——;三、项目定位;投资者高收益的投资回报 经营者最佳的营商环境 消费者中高端消费的全新体验;各具特色的店铺风格， 独具特色的时尚休闲酒吧， 独具魅力的露天茶座布置， 体验小西湖风情美景， 吸引整个城市乃至外地人踊跃而至， 构建一个集餐饮、娱乐、休闲于一体的24小时不夜城！;将美食街塑造成餐饮娱乐的一个名盘， 构建昌乐餐饮娱乐商业街的一个新的旗舰， 同时将成为展示昌乐的又一标志性窗口！;中高端餐饮，中高档次定位;政府单位、 企事业单位、 个体业主、 新兴中高档小区业主等 团体及中高收入者是中高档餐饮消费主力军;1、经营者—— 本地原做特色餐饮的店主； 看好本美食街发展前景的外地（潍坊）经营者； 各地特色餐饮和娱乐休闲加盟者或连锁店； 被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的转行商户。 2、投资者—— 各市政单位人员（有灰色收入者）； 个体老板（自己经营） 各类企业的领导或高级职员； 看好本美食发展前景的其他地区的投资者。 *在经过市场调研后具体对各类客群进行特征分析。 （年龄、职业、收入、学历、消费偏好等）;玩在小西湖 吃在美食街;第二部分 产品篇;【关键词】 异域风情，异国情调 文化造街，休闲氛围 尺度适宜，服务餐饮 组团布局，全新体验;一、建筑风格;将欧美风情建筑，融于小西湖美景，制造一种浪漫、闲适的休闲氛围;不是采取纯正的欧美建筑风格，纯正欧美建筑风格立面元素复杂、造价较高，而我们采用简化的欧美风格，或者说现代欧式风格。 只是选取几个比较有代表性的元素，做立面处理，在外观上选几个起装饰作用的构件，建筑成本每平方米增加约30~50元/平方米。 另外，符合政府要求。;风格建议二：;色彩运用：白/米黄色与红色，白/米色墙面、红色屋顶 外墙材料：立面简洁，白/米色涂胶、面砖 ；红色砖瓦;风格以色彩为代表，最多再选取几项装饰构件， 立面简洁，无特殊造价，成本低。 色彩典雅，充满浪漫、休闲的生活情调， 吻合本项目小西湖自然美景。;风情【标志性转角楼】与【圆形建筑】。;三、产品规划;2、结构：框架结构 建筑成本每平方米增加约400元/平方米，但餐饮商家对于面积需求大小不一，大的每家在上千平方米，所以为方便商家自由打通组合，很多商家选址的建筑要求明文规定是框架结构。所以建议采用框架结构，提高商业价值，促进销售。 3、柱距 7.2m。 4、楼层：三~四层错落布局 建筑以三~四层为主，错落布局，形成变化丰富的空间结构，极具韵律感。 5、基本建筑要求： 商铺配套满足餐饮业基本建筑要求上下水、排污、排烟、风道、隔油池、层高、消防……;6、开间进深：开间3.6米（7.2/2），进深14.4米（7.2*2） 符合一般性餐饮客户的开间需求，对于大的商家可以自由打通，两套并一套。 7、层高：一层4.5米，其余3.2米 根据餐饮业大多数商家的基本层高要求为4.5米。另外，根据实地调研，包括潍坊的潍县美食一条街、盛世豪庭美食街，以及广州酒吧一条街，层高都控制在4.5米。楼上层高为控制成本3.2米左右即可。 8、单套面积：控制在150~200㎡/套。 根据【总价控制原则】，单位销售面积控制在150~200㎡（3~4F），以目标价格3000元/平方米计算，每单位商铺的投资成本控制在50万左右，首付在25万左右，降低投资门槛，促进销售。 9、面积区分 建议在南北两端、广场周围、社区入口两侧的商铺面积做大，进深、开间可增加，做四层；其余部分的面积做小，左三层。;10、充足的停车设施 对一个定位中高端的餐饮娱乐街，