公馆营销推广策略.pptx

德胜·沫若公馆2012年营销推广策略住宅+商业成都奥特莱斯企业管理有限公司2012年1月说明：本项目的商业和住宅营销推广策略在2011年11月已经分别向甲方提报过，此次是把商业和住宅融合在一起进行提报。项目背景商业背景：1、根据项目进度，德胜·沫若公馆一、二期预计交房时间为2013年9月；2、 项目商业主力店开业时间预计为2012年11月16日（距目前11个月）； 项目主力店进场装修时间预计为2012年8月16日（距目前8个月）； 项目主力店意向商家合作意向书的签订，预计时间为2012年1月31日； 3、目前招商团队通过对商家的定向拜访及现场到访商家的宣传，预计2012年1月底引进2至3家主力店商家签订意向合同； 4、项目集中商业整体销售时间预计2012年6月1日（距目前5个月）； 5、在2013年2月实现德胜·沫若公馆一、二期商业90%以上的销售。 鉴于以上原因，为了保证招商目标顺利实现，我们应作好多手准备。 6、竭尽全力在公司计划节点前实现销售； 7、做好由我司经营管理(招商)的准备，确保商业价值最大化，确保后期业态符合规划要求，目前招商工作按计划开展（目前正展开邻里阳光剩余商业的招商和一、二期主力商家的谈判工作）项目背景住宅背景： 1、根据项目进度，德胜·沫若公馆一、二期预计交房时间为2013年9月； 2、 项目住宅正式蓄客时间预计为2012年2月中旬（距目前1个月）； 项目住宅正式销售时间预计为2012年6月中旬（距目前5个月）； 3、2012年实际销售周期仅有6.5个月。 4、目前项目工作进度已与原计划已经脱节，工作已经滞后； 5、阳光城三期、公园一号二期已于近期开盘，推货量较高，去化速度低，目前市场整体存货量较 大； 6、项目一期住宅均为电梯公寓，产品面积存在诸多雷同； 7、2013年3月前实现德胜·沫若公馆一期一、二批次80%以上的销售，在市场低迷、时间紧迫等不利因素下，为了保证销售目标顺利实现，我们应作好多手准备；市场概况目 录营销推广策略市场概况营销推广策略住宅市场概况沙湾市场近期概况竞品分析市场概况——住宅沙湾市场近期概况 现沙湾在售楼盘有两个，分别是公园一号和阳光城。公园一号一期共280套，2010年2月开始蓄客，2010年7月开盘，至2011年6月底已售277套。阳光城二期共370套， 2010年6月开始蓄客，2010年11月开盘，至2011年10月底，已售350余套，现余10余套。2011年初至今,沙湾单盘月均走量为28套。沙湾市场近期概况竞品分析市场概况——住宅竞品分析公园一号 二期于2011年10月18日开盘,共200余套，其中多层住宅160余套，均价为2800元/㎡。电梯公寓40余套，均价为3000元/ ㎡ 二期面积区间95 ㎡-160 ㎡，主力面积为100 ㎡-127 ㎡，二期优惠政策:分期优惠3%,一次性优惠5% 开盘后到现场看房人数较多，人气较足，签约及交纳定金客户约25-30组。销售中心备有电炒锅、毛毯等礼物，凡交纳定金客户，即可领取。竞品分析公园一号二期一批次在售户型M、 A1为目前销售最快户型竞品分析M、 A1户型 竞品分析阳光城 三期于2012年1月7日开盘,共228余套，全为多层住宅，面积区间：80平-110平，其中100-110平套三为主力户型，开盘均价：3000元/ ㎡ 截止2012年1月6日，诚意金客户达到68组，现每日来访量达到15-25组。开盘当日销售：48套，9号销售2套，10号销售2套，共计：52套 优惠政策：一次性5%，分期3%，按揭2%；其中开盘前交纳3万诚意金享受额外1%价格优惠，开盘当天认购享受额外1%价格优惠，开盘当天12：00以前认购再享受1%额外价格优惠，最高可达8%。竞品分析阳光城三期一批次户型竞品分析竞品优劣势分析优势 楼盘集中临河建设，与老生活区分离，构成了沙湾区新生活住宅区 户型多为100㎡左右的三房两厅，迎合市场需求（多为三代共住一房） 距生产区较远，空气质量较好劣势 周边及自身商业配套不健全 距中心城区较远，生活便捷度不高 建筑密度偏高，小区档次整体较低 部分户型存在缺陷市场概况整体 沙湾市场整体去化速度过低，市场前景不容乐观竞品 竞品主要集中在下游临河区域，距主城区较远 周边及自身商业配套不健全 建筑密度偏高，小区档次整体较低，部分户型存在缺陷商业市场概况区域商业氛围现状周边商业概况市场概况——商业区域商业氛围现状——超市现状 沙湾的超市相对较少，目前最大的超市即是“家家乐超市”，经营面积尚不足1000平米，商品种类还是以传统百货类日用消费品、珠宝、电器等组成，在卖场陈列与服务方面相对比较规范，但缺乏标准的业态配比及卖场布局，动线不清晰、服务意识较差。北京人的金街区域商业氛围现状——酒店现状沙湾目前的酒店现状主要有