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旅游项目开发的商业策划 1
一、旅游投资的特点与理念
旅游项目投资,与其他产业的投资有较大的产业差异,这是
由旅游产业及旅游产品的特殊性决定的。
1、旅游产品及产业的特殊性
旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面:
第一,主要资源的政府所有
具备独特性的自然资源与历史文化资源,已经由风景名胜区、
自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位
等模式,全部纳入了国家的法律保护,资产归国家所有。更
为重要的是,在法律上,风景名胜资源和文物保护单位的经
营权,是不可转让的。因此,旅游资源中最重要的资源,不
能进入市场流通,称谓旅游产业投资的资源限制。
第二,资源保护与旅游开发的矛盾
生态保护与文化文物保护,是对不可再生资源的保护,是可
持续发展的基础。因此,旅游开发不能闯破坏生态与文物的
红灯,这是一个不可动摇的基点。
问题并不是不保护生态与文物,而是在保护基础上的开发,
因为受到体制、 部门利益、 保守理念的制约, 都借用了“保护”
之名来抗拒合理的开发利用,特别是由社会投资参与的开发。
第三,旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性
目的地一般不可能由单一企业独立开发,而单一项目必需依
赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系
统,必需由政府进行协调统筹;即使开发商进行区域旅游整
体开发,仍然需要政府的直接参与和协调统筹;目的地系统
中包括了多行业的要素组合,多环节的企业互动,其市场机
理与整体战略构架推进,没有政府的强有力运作,是实现不
了的。
旅游项目,无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目,都是
目的地系统中的一部分,企业不可能超越目的地去开展运作,
也不可能代替目的地进行营销推广,职能在目的地系统内部
形成市场合作结构, 借助目的地整体营销, 开拓项目的市场。
这样,旅游项目投资,就形成了对区域的整体运作的深度依
赖,这有时成为有利因素,但更多的时候是不利因素,因为
自主运作的空间太小,企业发展受到限制。
第四,跨行业的综合复杂性
旅游不是一个单一行业,我曾经将旅游相关行业划分为八类
十三个:
游憩行业:包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、
体育园区、 康疗区、 旅游商业区等的经营管理和运作的行业;
接待行业:宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。
营销行业:旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游
营销渠道方面,包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面;
交通行业:公路客运、铁路客运、航运、水运等。
建设行业:园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行
业。
生产行业:车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加
工、旅游工艺加工、饭店用品生产。
商业行业:旅游购物商业、购物休闲商业等。其中购物休闲
商业就是 SHOPPING MALL 的概念,如北京六十八万平方
米的金元商场, 超大规模的商业休闲场所, 足足可以玩三天,
它已完全超越了一般的商场提供多样的购物选择的概念,而
成为了一个购物、观赏和娱乐完全结合在一起的场所,我们
把这一类商业项目都作为与旅游相关联的项目看待,包括步
行街,是一个商业旅游中很重要的产品,一边观物、一边游
览,步行街中必须要有文化、小品以及其间的一些娱乐化的
概念,这一类的产品是旅游产业发展的一个新的阶段;
旅游智业:规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行
业。
第五,多环节配合的服务消费特性
出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商
业、娱乐多个环节系统紧密配合,形成全游程消费的服务整
合,是一个多环节服务链。游客对旅游的评价,不是仅仅局
限于景观本身,而是对整个服务链的评价。因此,旅游产品
的营销与业绩,相互依赖非常强,需要服务链各个环节的提
升与质量保障; 对于旅游项目投资, 对其他环节的服务依赖,
成为无法自主控制的重要风险。
第六,异地预先销售与本地现场消费的结构
“异地预先销售”,是指游客购买旅游产品,一般都会通过旅
行社进行预定,并且,游客在客源地购买,在目的地进行游
憩时,才实现了产品的消费,也才真正实现了产品的销售。
这是旅游产品最重要的特点,这一客源地与目的地之间的时
空差异,决定了旅游产品营销
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