房地产行业税务专项检查自查报告.pdf

房地产行业税务专项检查自查报告 一、营业税 应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。 主营业务收入 1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定 入账，少计收入。 在开发产品完工前，取得的预售收入是否全部计入“预 收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的 往来科目，长期挂账不申报纳税； 是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未 按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账 户，存在帐外收入等情况。 总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入 合并计入； 私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账； 销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开 具收款收据，取得的收入是否未按规定入账； 拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准 面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算 缴纳营业税； 是否采取包销低价开票方式，少计收入。 收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收 入； 向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫 款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。 2. 开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科 目长期不结转收入。 3. 按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售 款是否及时申报纳税； 4. 采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售 房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收 据，开发企业未计入收入； 5. 以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付 款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到 的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做 收入。 6. 对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁 方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取 得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确 认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期 间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开 发产品确认收入。 7. 发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税 以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性 资产交换的准则进行税务处理； 以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本 息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税； 将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、 奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。 自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往 来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。 将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外 其他单位的，是否未按规定申报纳税。 其他业务收入 1. 房屋出租收入 出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认 收入。 出租收入、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时 间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。 以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。 2. 商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得 的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出 租收入是否未按规定申报纳税。 其他营业税涉税问题 1. 利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产 时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 2. 中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。 3. 支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费， 是否未按规定代扣营业税。 4. 合作建房是否按税法规定足额纳税。 5. 不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而 少计或不计销售收入。 6. 其他 二、企业所得税 应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除 项目的真实性、合法性。 收入方面 除前述营业税部分的相关问题外，还应检查： 1. 未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利 额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 2. 产品完工后是否及时结算其计税成本并