某某项目策划案酒店部分.docxVIP

最新 精品 Word 欢送下载 可修改 某某工程筹划案酒店局部 工程定位分析一、工程概况工程名称为北京某某国际中心，位于朝外大街的心脏地带，即朝阳门立交桥以东300米、距东三环1公里处。工程总占地3万平方米，总建筑面积约20万平方米，囊括甲级写字楼、五星级酒店、酒店公寓、温泉会所及古建筑文化广场于一体，是一个较大规模的综合性物业。其中某某中心酒店建筑面积为4.8万平方米，将建成五星级酒店，预计总共客房数量为四百六十余间，并在裙楼的顶部为酒店设置两个不同的主题户外园林。写字楼建筑面积为7.1万平方米，它在平面上采用大开间设计，使办公空间合理并可任意分割，大堂为6米高全玻璃设计，同时连接会议中心及酒店等设施。公寓建筑面积约2.2万平方米，采用联体双塔楼设计，户型结构多样，设计以灵活为本，方便改动，适合不同间隔的需要。温泉会所采用中庭及中空加天窗设计，引入天然地热温泉，同时备有游泳馆、餐饮中心、电影院、健身房等各种效劳设施。工程预计将于今年年底开工。二、工程SWOT分析2.1、优势及市场时机1.5公里，东侧紧邻??“CBD门户〞，区政府对整体规划的重视程度不够，各工程实施思路各异。这就致使区域内根本无交通组织设计、组团绿地划分设计、功能分区划分设计。高档公寓、写字楼、商业、配套散落其间。各工程多只考虑自身情况，“各自为政〞的现象较为突出，没有形成“一盘棋〞 三、工程产品定位3.1、根本设计定位从前文对朝外区域分析可知，本工程所处地段位于朝外商务区，商业气氛较好，同时毗邻使馆区，涉外气氛非常浓，目前区域内对于甲级写字楼和高档公寓存在比拟旺盛的市场需求，同时区域内缺少高档酒店类物业；而现有规划设计中，本工程为由五星级酒店、高档公寓、甲级写字楼和温泉会所组成的综合性物业，总建筑面积20万平方米，其中酒店为4.8万平方米，公寓2.2万平方米，写字楼7.1万平方米。因此，本工程的定位与地段特点及目前市场状况是根本相符的，市场空间是存在的。与此同时，我们也应该看到本区域内现有写字楼及公寓市场的供给量也并不是很小，未来几年内周边特别是CBD会有一大批高档写字楼投入使用，那时的市场竞争必将进入白热化。因此工程应当在初期就确立自己的竞争优势，为此，必须紧紧围绕上文所述的工程本身所特有的优势——五星级酒店来进行筹划，以酒店本身所特有的高品质特性带动公寓及写字楼的销售。?3.2、产品功能定位、酒店——商务酒店本工程的优势在于五星级酒店和温泉会所，其中最为关键的还是五星级酒店的定位。酒店有很多种类型，根据我们对朝外的分析，本工程应该明确定位在高档商务酒店。朝外本身处在使馆区，外企密集，同时又在东直门这个交通枢纽中心和CBD商业中心的中间区域，交通及商务气氛均占有一定的优势，这给商务酒店的开发创造了空间。从商务酒店的特点来说，一般都应该依附于商业圈，效劳于商圈，利用酒店的高标准硬件满足客户的社交需求，而商务酒店本身的配置与以住宿为主的其他形式酒店区别较大。目前北京真正的商务酒店并不多，而五星级更是凤毛麟角。从商务酒店的配置也与普通酒店有所区别，首先酒店配套效劳中“会务〞的功能被强化了，商务酒店不仅应具备接待中小型会务的能力，甚至能组织大型国际会议，新闻发布会。在商务酒店中“商务中心〞作用不可无视，商务中心不仅应具备普通商务需求，还应增加商务联络终端，并可随时提供各种商务信息。在标准客房配置上商务酒店也与普通酒店有所区别，宽带入户、商务视频点播、股市、汇市滚动播报都是不可或缺的。影响一个高档酒店工程的因素是多方面的，从位置、交通到硬件设施、效劳质量都非常重要，高档酒店的市场也并不会局限于某个小的区域，他们的分布范围是相当广的。但我们认为其中决定性的因素应该是效劳水平。现有酒店工程的星级根本也就是按照硬件设施和效劳质量划分的，硬件设施由于主要受投入资金水平影响，可操控性较小、调整余地也不大，因此最大的影响因素应该是效劳水平，它主要取决于酒店的管理机构，不同档次的酒店，效劳、管理水平方面的差异非常明显。现有市场已经有一些高档的酒店品牌，它们在酒店管理方面有自己的特色，口碑相当好。酒店业的专业性很强，它一般都需要按照一整套、一系列特有的操作手法进行，具体方式随酒店类型、档次不同存在很大的区别，其个异性非常强，因此酒店的具体操作一般都由纯粹的酒店经营公司来操作。也正由于酒店工程的这种特点，为减小以后的经营风险，一个新酒店工程的开发，整个过程都应该由专门的酒店管理公司全程参与，从前期设计方案确实定到后期具体采用的设备等等，酒店管理公司都会针对工程的定位进行量身定做。对本工程来说，由于定位在高档商务酒店，极早由专业的酒店管理公司介入工程就显得尤为重要，从本工程目前的情况看，酒店将是整个工程的龙头，?酒店的定位将是整个工程定位的前提，因此当务之急就是应该尽快确定酒店