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房地产税收评估 一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提 我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适合城镇房地产发展新 形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得 到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为 地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面， 其中，展开房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。 国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调 控功能，调节级差收入，合理配置资源，提升地方政府使用税收政策 工具的灵活性。但现阶段，我国推行这个征管措施还需要一定的制度 和环境条件。 （一）税制改革：整合现有房地产税制，即时开征新的房地产税或物 业税 在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破 的有： 1. 全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房 产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种实行整合，即 时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。 个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。 2. 取消部 分减免税，适当提升房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共 服务成本。 3. 贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调 节社会财富分配差别。 4. 健全财产税征收网络，在财产购置、持有、 交换、继承和赠予等环节即时组织收入，防范收入流失。同时，持续 改进征收技术手段，增强税收征管，充分体现主体税种功能。 （二）社会条件：展开房地产税评估征税适宜的政治经济环境 房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不但关系 到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是 对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千 上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国 家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而展开房地产税 评估征税，需要一个较好的政治经济环境。 1. 评估征税要得到广大纳 税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共 识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。 如果现阶段城乡居民对评估征税理解有较大的分歧，政府就不宜贸然 推行这个征管措施。 2. 房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。 与我国经济发展阶段和财富的积累水准要相适合。如果错误地估计了 城乡居民的富裕水准、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。 3. 经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。 二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题 房地产税评税，就是使用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。 反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体 现纳税人的收益与水平，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随 经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围 绕这个问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产 税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、 相同之处，也有严格区分，需要建立相对应的评估准则。以指导房地 产评估征税工作的顺利展开。 1. 公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估 征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税 中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其 价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或 相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民 族、年龄、性别、国籍、文化水准等，都采用同样的方法评估征税： 如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进 与否等不同而有所区别。 2. 合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域 已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管 理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和 规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守 现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护 国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合 法权益。 3. 科学准则。在房地产评税