地价上涨的原因与战略.docxVIP

PAGE PAGE 1 地价上涨的原因与战略 一、引言  近年来，我国地价持续上涨，全国土地交易价格指数从20XX年的106.9逐年攀升至20XX年的112.3（上年同期价格为100），而20XX年1季度则再创新高，达到了116.5.不可否认，近年地价的持续上涨是城市化加速及经济发展引起土地价值提升后在交易价格上的必定体现，是土地在市场经济条件下的价值回归。但地价上涨的长期性及不稳定性也反映出现行土地制度存在着深层次的制度性缺陷，要采取积极的政策措施予以适当调控。  二、我国地价上涨的成因分析  1.城市化的发展推动了地价上涨据统计，截至20XX年我国城镇人口57706万，占全国总人口的43.9％，且绝大部分地区城市化水平已经超过了30％，处于城市化高速发展阶段。详细来讲城市化主要从以下几方面影响地价：（1）城市规模的增大。城市规模越大，对基础设施的数量和质量要求越高，交通运输系统也更复杂，城市环境的营运成本及土地级差收益也越高。（2）城市土地用地结构的转变。城市土地价格与商业用地比重成正比，与工业用地的比重成反比。商业用地比例越高，城市土地价格也越高。（3）城市功能分区的变化。随着城市化发展，政府更加注意城市的功能分区，城市空间结构布局得到了很大改善。卫星城镇及新开发区的基础设施往往比较齐全、规划比较完备，地价也较高。并且通过其传递扩散作用，往往会带动周边地域地价水平的提高。  2.供需矛盾的深化必定导致地价上涨一方面，土地数量的有限性、不可再生性，打算了土地供给无弹性，或者说具有弱弹性；另一方面，随着人口增加和经济发展，增加了对土地的需求。住房需求的快速增长、投资投机性购房热潮等众多原因都导致了土地供需矛盾的加剧，直接加剧了地价上涨的动力。  3.现行的土地供给制度加速了地价上涨依据国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》和国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》，商业、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地及工业用地必需实行招标拍卖挂牌出让。这种出让方式主要从以下几个方面迫使地价上涨：（1）竞争机制的引入必定导致地价上涨。价格是肯定的打算因素，出价完全靠市场调整，价高者得。（2）“上不封顶”的出让价格导致新“地王”不断产生。如20XX年7月，X市成开与北辰联合体以92亿元竞得Y市某地块，成交价比46.3亿元的起拍价高出近1倍。（3）土地垄断供应导致拿地价格上涨。我国土地一级市场只能由政府通过征地来供应，由于一级市场的不规范，大量非国营房地产企业不得不从房地产商处获得土地，导致土地价格二度甚至三度被抬高。  4.高房价预期带动地价上涨消费者预期是影响商品价格的重要因素之一。几亿人需要改善住房的巨大潜在需求及我国经济的良好发展势头，导致了消费者和供给者预期房价上涨。正是因为消费者和开发商都预期房价上涨，开发商才会以较高的价格拿地。  5.地方政府存在推动地价上涨的内在冲动从现行的人事考核机制上可以看出，快速增长的gDp、招商引资的数量等政绩性的东西是考核地方政府的硬性指标。但1994年的分税制改革缩减了地方政府的资金来源，而出让土地能够补充财政资金，缓解财政压力。所以地方政府存在推动地价上涨的内在冲动。它们通过垄断手中的土地和政策舆论引导抬高地价、支持房价，制造只涨不跌的预期，从中获益。  三、抑制地价上涨过快的对策  1.转变土地供给方式（1）转变“价高者得”的评价标准。根据这种标准拍卖土地，其结果就是土地价格节节攀升，最终开发商会把成本转移到消费者头上，使得地价推动房价上涨的局面不可避免。（2）加大土地招标的比重。招标相对于拍卖更为理性，它不仅将地价作为考虑因素，也将开发商的实力、诚信度、方案可行性、对城市建设的贡献等方面纳入了考虑范畴。（3）采用土地出让的综合评标。参照Y市的土地挂牌方式，将商务标和技术标结合起来，选出开发实力雄厚、经营水平一流的企业。  2.分流购房需求对住房需求的增加会导致对土地需求的增加，间接引起地价上涨。因此，调控地价可从分流购房需求入手：（1）加快和规范廉租房建设，扩大廉租房制度的掩盖面，合理确定廉租对象及保障标准。（2）大量建设经济适用房，打压市场上的投机势力，平抑房价。（3）完善金融政策，扩大融资渠道，为住房保障建设打下基础。（4）充分运用住房补贴手段，实行住房补贴和实际居住条件挂钩。  3.规范地方政府行为地方政府对土地有肯定的定价权，土地成交价与底价之间的价格差额是地方政府重要的财政来源，地方政府对地价和房价的飞涨具有不可推卸的责任。因此，理顺和规范地方政府行为显得尤为重要。（1）对土地拍卖，要遵循公开、公正、透明的原则，信息披露要完全和真实，竞争要充分，严打暗箱操作