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PAGE 1 PAGE 1 问诊物业服务 问诊物业服务  今年以来，本报接到多起关于物管的投诉，问题主要集中在电梯修理、小区清洁、小区进贼、物管收费等方面，本报曾就小区管理做专题调查报道。  业主与物管相处的核心焦点是什么，物管的工作究竟是什么，作为业主怎样维护自己的权益？今日的报道，期望对你有用。  症结 有人这样比方：业主与物管，像一对婆媳，谁哪里没做好，都可能落下“把柄”，被对方借机发飙。物管嫌收费偏低，在服务上缩了水，抑或有无心之过；业主觉得交了费，收费还不菲，一切事情物管包干。  1沟通不到位  在红河大道的一个小区里，两年前有业主的摩托车被盗，业主认为该物管赔。物管方认为，业主没锁车，有过错在先，不予负责。 僵持之下，业主拒交物管费，说要用被盗的摩托车抵，抵足近8000元的车钱，再交物管费。  还有一种状况，双方怨气大。抑或是电梯坏了，抑或是化粪池堵了。这两种状况下，物管大抵会动员业主使用大修基金，可业主不愿意，说交的物管费，物管可不能白拿。  事实上，围绕停车位收费、外人随便进出，物管与业主也发生过不少争吵。 在这些争吵背后，双方通常各执一词：物管认为物管费低，服务项目少，或服务不到位，理所当然；业主却觉得交了物管费，交得还不少，小区的卫生、安全、设施维护等，物管理应包干，不应另行收取费用。  业主与物管被人比作婆媳，很难就解决遇到的问题达成全都。  2费用谈不拢 假如每平方米涨两三毛钱，业主大多不满。以80平方米的电梯房为例，涨价后业主每月需多缴20元左右。  区国房局物管科科长阳本毅说，事实上，说到涨物业费，多数业主比较敏感，究竟是要他们多掏钱。况且，市物价局也没有出台新的物管费征收标准。所以，物管的这一期望始终被搁浅。  也有业主认为，物管当前的服务质量并不高，要求涨物管费的理由站不住脚。假如物管做得够好，在业主满足的前提下，涨物管费的阻力要小得多。 物管费低—物管难以为继—服务缩水—业主不满—业主拖欠缴费，其结果要么是物管“自炒鱿鱼”，要么被扫地出门，或者连续僵持。这场较量，好像将物管行业拖进这样一个“怪圈”。  “说究竟，关键是钱的问题。”阳本毅说，假如物管费收取标准上浮，物管与业主的关系，会在很大程度上得以缓和。  3物管盈利低 除了物管费的问题，物管管理水平良莠不齐，也令“婆媳关系”僵持难解甚至恶化。  目前，永川有119家物管企业，管理了约370个项目，涵盖的物业面积超过4000万平方米。其中，6个具备一级资质，7个具备二级资质，剩下的全是三级资质。  40多个新盘的物管管理水平比较高，物管盈利不是其终极目的。这些开发商物管的服务，就某种程度而言，是一种服务配套，以推进项目的开发打造，是为项目销售塑造面子。 然而，不同的是，独立物管往往要自负盈亏。阳本毅认为，在现有盈利不高的条件下，物管腾不出多余的钱来发高工资和福利，汲取的员工综合素养自然不高，服务品质“缩水”就不难理解了。  当然，阳本毅也表示，少数物管企业管理水平不高，只顾经济利益，忽视社会效益，不惜以牺牲服务品质来换取盈利。  4责任没分清 “物管不是什么都该管。”阳本毅说，物管费只包括公共物业及配套设施的维护保养费、聘用管理人员的薪金、公用水电的支出、垃圾清理以及绿化养护等十多项内容，并非小区内的全部开销，都应从物业费里支出。  他举例说，比如小区进贼，偷了哪家的金项链、现金等专有物品，要是小偷没被抓住，被偷的业主多半会找物管索赔。  “原则上，专有物品是业主自行保管，与物管没有保管合同关系。再说，钱丢了多少谁能说清晰？”阳本毅说。 其实，不管是电梯修理、化粪池疏导，抑或是环境卫生、设施维护等，哪些该用大修基金，哪些该物管负责，在业委会与物管的合同中有商定。  阳本毅说，比如电梯修理维护，合同中通常以修理金额的多寡，来商定属于大修还是小修。小修多半由物管出资负责，而大修则动用大修基金。  然而，当电梯出现故障需动用大修基金时，不少业主不愿意，认为大修基金是在房子发生大的破损时，才能派用。 寻医必需在项目开发时就考虑后期物业  众所周知，将来的永川，将逐步崛起，成为一座大城。一座大城，要容纳成百上千个小区，这对物业管理来说是一大考验。  开发商要为后期物管考虑 在物管管理上，如何让历史遗留问题不再重演，让物管与业主和谐共欢？“严把第一关，不让后期物业尴尬。”区国房局物管科科长阳本毅说，要严格规范开发商的作为，比如给后期物管预留办公场地、提升物业管理社会效益等。  阳