房产合同纠纷案件中认定合同效力和无效合同的原则.docxVIP

房产合同纠纷案件中认定合同效力和无效合同的原则 房产合同纠纷案件中认定合同效力和无效合同的原那么一、合同效力及房地产合同效力的概述合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律给予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强迫力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，假如符合法律规定的条件，那么是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通那么》第五十五条规定：民事法律行为应当具备以下条件：(一)行为人具有相应的民事行为力量;(二)意思表示真实;(三)不违背法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为假如符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否那么不产生法律效力。不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：(一)违背法律和行政法规的合同;(二)实行欺诈、胁迫等手段所签订的合同;(三)代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其别人签订的合同;?(四)?违背国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人根据合同所获得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;假如双方都有过错，各自担当相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违背法律、行政法规的强迫性规定。因无效合同所获得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。房地产合同是众类合同中性质较为特别的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通那么》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场进展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开头施行，这种现象才渐渐得以缓和，海南房地产市场也才开头渐渐步入正轨。二、房地产合同纠纷的处理原那么尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少;而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍旧是不甚标准，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦许多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当依据特定的经济环境和现实情况，在不违反立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出精确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。在此，笔者想首先介绍一个典型案件来详细分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建立部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建立部海南询问效劳中心签订了一份《合同书》，商定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架构造64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程开工验收交付用法一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建立部海南询问效劳中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告用法，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住用法达四年，因两被告始终未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地用法权属于建立部海南询问效劳中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建立综合效劳大楼，作为城市规划、建立技术、房地产方面询问业务场所。建立部海南询问效劳中心系中华人民共和国建立部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建立技术、房地产方面的询问业务;1992年该中心