购房尾款ABS项目的评级要素浅析.pdfVIP

购房尾款 ABS 项目的评级要素浅析 随着市场对此类产品认可度的加强，购房尾款贷款类原 始权益人的资质不再集中于本身信用质量较高的主体，发行 主体资质存在下沉的可能性。 2015 年，房地产行业 ABS 产品发行快速增长， 主要的类型包括物业费 ABS 、物业租金 ABS 、类 REITs 和购房尾款等多种类型。截至 2016 年 6 月 末，物业费 ABS 已发行 11 单、类 REITs 产品发行 9 单、购 房尾款产品发行 3 单。购房尾款作为新型的基础资产，其关 注度与日俱增。 购房尾款的含义及市场发行情况购房尾款， 在特定期间内，由原始权益人在专项计划设立日、循环购买 日转让给管理人的，原始权益人依据购房合同自基准日（含 该日）起对购房人享有的应收账款债权和其他附属权利。对 于房地产开发商而言，是一种以个人消费信用为基础的应收 款债权。购房尾款 ABS 的入池基础资产，限定于自客户与 银行贷款合同（同时签订购房合同）后，至银行划款至房地 产项目公司这一特定期间内的应收账款（见图） ，商业贷款 按揭购房主要流程如下。 一般而言，购房者购房时需要签订相关《贷款合同》及《买 卖合同》，在签订以上两份合同的当天，购房者需要缴纳不 低于 20% 的购房首付款， 同时向项目公司的客户专员开始提 供完整的资料用来申请银行按揭贷款。在资料收集完整后， 项目公司客户专员会向房产局递交预售备案的申请，各地房 产局备案的流程各地区存在差异，整个项目楼盘的第一套出 售房屋需要在取得预售备案申请通过的凭证后，才可与其他 购房者资料一齐递交银行，申请按揭贷款。但自第二套房屋 开始，项目公司客户专员只需要在取得房产局预售备案申请 的受理凭证后，便可递交银行申请按揭贷款。一般情况下， 银行审批通过后会在 1 至 2 天内放款。 在银行取得他项权证 之前，项目公司需要对购房者进行阶段担保。项目公司一般 在楼盘竣工备案完成后，可办理项目的整体的产权证明，即 后购房者可以办理个人的房屋产权证。目前市场上已发行的 3 单购房尾款 ABS 中，碧桂园一期为分期付款购房所对应的 应收账款，此应收账款由购房人支付，不需通过银行；世茂 ABS 和碧桂园二期是传统的购房尾款， 即通过银行商业贷款、 公积金贷款或者组合贷等各类贷款形式而应收的尾款。传统 的购房尾款具有期限短、 风险相对较低的特点， 如世茂 ABS 和碧桂园二期 ABS 初始基础资产的加权平均剩余期限分别 为 3 个月和 2 个月年。而碧桂园一期 ABS 的回款回收期相 对较长，同时无需通过银行风控审核，风险控制上不确定性 较大。 购房尾款的特点及问题购房尾款 ABS 的特点： 1 、 资产同质性强。 基础资产均已支付不低于购房总额 30% 的购 房款。 2 、分散度良好。单个合同的应收款金额占比很小， 债务较为分散。 3 、回收时间存在不确定性。购房合同由签 订至尾款放款的时间具有不确定性，主要体现在审批资料收 集期限、房管局登记备案期限及银行审批耗费的时间。 自购房者签订贷款合同至银行放款期间，购房尾款的回收时 间存在一定的不确定性。 （1 ）客户专员向房产局备案之前， 需要向购房者收集完善个人资料，这段期间的时间取决于购 房者的配合度。 （2 ）房产局备案的流程时间会受国家政策或 当地政策影响，但是同一时间内具有一定的规律性。